Se hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni e hai deciso di comprarla, probabilmente ti sei recato in banca per chiedere un mutuo e scommetto che la banca ti ha chiesto di stipulare una polizza incendio e scoppio sulla casa che stai per comprare.
Senza dubbio ti hanno anche proposto di acquistarla da loro a delle “ottime condizioni” dicendoti:
“tanto la polizza incendio e scoppio è obbligatoria, una polizza vale l’altra… sono tutte uguali… farla con noi o con altri non cambia nulla…”
È vero, questa assicurazione è obbligatoria e deve esser stipulata ogni volta che viene concesso un mutuo.
Puoi accettare la proposta della banca oppure puoi acquistarla dove preferisci e presentarla alla banca che ti concede il mutuo.
Chiaramente, come in tutte le assicurazioni, se la acquisti da un esperto o acquisti la stessa polizza da un venditore che vende polizze da banco dopo aver fatto un corso di 60 ore, fa tutta la differenza del mondo.
Ma perché la banca ti chiede obbligatoriamente una polizza incendio e scoppio prima di concederti un mutuo? E cosa copre effettivamente questa polizza?
Cosa copre la polizza incendio e scoppio per il mutuo?
Partiamo dal fatto che la banca ti chiede obbligatoriamente di stipulare questa polizza assicurativa per un motivo molto semplice:
Se la casa brucia, la banca NON vuole rimetterci i soldi che ti ha prestato!
Infatti, la banca ti presta i soldi per comprare casa, ma se questa brucia e tu smetti di pagare le rate del mutuo, alla banca cosa rimane?
Niente!
E quindi come potrà la banca recuperare i soldi che ti ha prestato se non può vendere una casa che una volta bruciata non ha più valore?
Potrà recuperare i soldi che ti ha prestato solo grazie ad un’assicurazione che copre questo tipo di eventi.
Per questo ti viene sempre chiesto di acquistare una polizza incendio e scoppio. Perché se la tua casa brucia o scoppia, la banca che ti ha prestato i soldi potrà essere rimborsata del capitale che ti ha prestato.
Infatti, quando stipuli una polizza incendio e scoppio sulla casa che stai per acquistare, devi sempre far inserire in polizza un’appendice di vincolo a favore della banca.
Insomma, se la casa brucia, la compagnia di assicurazioni non rimborserà te, ma la banca che ti ha prestato i soldi.
Perciò la polizza incendio e scoppio sul mutuo serve solo a una cosa: a proteggere il credito che ha la banca nei tuoi confronti.
Il grosso problema di queste polizze è che la maggior parte delle volte vengono stipulate con superficialità e senza una preventiva consulenza dell’assicuratore che invece che consigliarti la soluzione adatta, ti chiede il valore da assicurare, che testo usare per l’appendice di vincolo e stop.
Quindi, vista la superficialità della maggior parte degli assicuratori (o presunti tali) nel vendere queste assicurazioni, anche se le polizze incendio e scoppio in commercio sono tutte uguali, devi stare comunque attento a non commettere i seguenti errori.
Errore N. 1 – Assicurare casa per l’importo del mutuo
Questo è un gravissimo errore che gioca a sfavore della banca ma anche a sfavore tuo e nonostante ciò viene commesso tutti i giorni da tantissimi impiegati di banca e assicuratori generalisti che non sanno quello che stanno facendo, perciò ti consiglio di prestare particolare attenzione a quello che sto per dirti.
L’errore parte dal fatto che queste assicurazioni vengono comunemente chiamate “Polizze incendio e scoppio sul mutuo”, ma non è il mutuo quello che può bruciare o scoppiare…
Quella che può bruciare o scoppiare è la tua casa!
Quindi queste assicurazioni sarebbe più corretto chiamarle polizze incendio e scoppio sulla casa o sull’immobile oggetto di mutuo se vogliamo essere più tecnici.
L’errore di chiamare queste assicurazioni polizze incendio e scoppio sul mutuo porta le banche a chiederti che la somma assicurata in queste polizze corrisponda esattamente alla somma finanziata con il mutuo.
Invece, per evitare brutte sorprese in caso di incendio, bisogna assicurare sempre il valore di ricostruzione a nuovo della casa per cui ti è stato concesso il mutuo.
Per valore di ricostruzione a nuovo si intende il costo necessario (comprensivo di materiale e manodopera) per ricostruire da zero una casa delle stesse caratteristiche della tua.
Se acquisti una polizza incendio e scoppio e assicuri la casa in questione per il suo valore di ricostruzione a nuovo, in caso di incendio la compagnia di assicurazioni rimborserà alla banca l’importo del danno all’abitazione.
Se la casa brucia del tutto, la compagnia rimborserà comunque la banca che poi farà i conteggi e ti rimborserà la quota che ti spetta tenendo conto delle rate del mutuo che hai pagato fino alla data dell’incendio.
Assicurando la tua casa per l’intero valore di ricostruzione a nuovo, la banca non ci rimetterà soldi (che poi verrà a chiedere a te) e tu non dovrai sborsare niente di tasca tua se la tua casa dovesse bruciare.
Probabilmente ti stai chiedendo come è possibile che la banca ti chieda una polizza per tutelare i suoi interessi e poi ti dice di assicurare la casa per un valore errato rischiando di rimetterci…
Se ti stai chiedendo questo, sappi che in Italia gli incendi non capitano spesso e quindi le banche, anche se sbagliano e ti chiedono di assicurare un valore errato, ci rimetterebbero soldi solo se la casa dovesse bruciare.
Inoltre, la concentrazione dell’impiegato di banca, nel momento in cui ti sta chiedendo di stipulare una polizza incendio e scoppio sul mutuo, non è di certo sul valore corretto da assicurare…
La sua concentrazione è focalizzata unicamente sul “piazzarti” la loro polizza ed incassarsi le provvigioni, del resto all’impiegato comune non gliene frega nulla.
Come in tutte le assicurazioni, se non sei un esperto, ti accorgerai della validità del servizio acquistato solo quando ti capita qualche danno.
Pertanto le conseguenze di assicurare casa per un valore errato, si vedranno solamente in caso di incendio o scoppio dell’abitazione. Insomma quando ormai è troppo tardi per rimediare all’acquisto.
Per capirci meglio ti faccio due esempi di due possibili situazioni:
PRIMO ESEMPIO (sovrassicurazione)
Supponiamo che hai trovato la casa dei tuoi sogni ad un prezzo di 200.000 euro e la banca ti concede un mutuo all’80% per acquistarla:
Valore commerciale abitazione: 200.000 euro
Importo mutuo: 160.000 euro (80% di 200.000)
Valore di ricostruzione a nuovo: 140.000 euro
In questo caso, se segui il consiglio della banca (e spesso sarai costretto a seguirlo, altrimenti ti bloccano la pratica e addio mutuo) assicurerai la casa per 160.000 euro.
Parliamo quindi di un caso di “sovrassicurazione”.
Praticamente significa che sei assicurato inutilmente per 20.000 euro in più del necessario (sei assicurato a 160 invece che a 140) quindi stai buttando via soldi, perché se la tua casa brucia, NESSUNA compagnia di assicurazioni pagherà più soldi del reale valore di ricostruzione a nuovo della casa.
In sostanza stai pagando un’assicurazione per 160.000 euro quando si sa già in partenza che la compagnia di assicurazioni non pagherà mai in nessun caso più di 140.000 euro.
Per questo motivo, il valore corretto da assicurare in questo esempio è 140.000 euro, quindi l’esatto valore di ricostruzione a nuovo.
SECONDO ESEMPIO (sottoassicurazione)
Usiamo per comodità gli stessi dati che ho utilizzato nel primo esempio, ma questa volta supponiamo che chiedi alla banca un mutuo del 50% per comprare la casa e il restante 50% lo metti di tasca tua.
Lo scenario sarà il seguente:
Valore commerciale abitazione: 200.000 euro
Importo mutuo: 100.000 euro (50% di 200.000)
Valore di ricostruzione a nuovo: 140.000 euro
In questo caso, se la banca ti chiede di assicurare casa per l’importo del mutuo, parliamo di un caso di “sottoassicurazione”.
Significa che hai assicurato casa per 40.000 euro in meno rispetto a quanto avresti dovuto assicurarla…
L’impiegato di banca ti dice: “l’importante è che la banca venga tutelata per la cifra che ti ha prestato” ma non sa che quando le compagnie di assicurazioni devono procedere al rimborso dei danni da incendio si basano SEMPRE sul valore di ricostruzione a nuovo dell’immobile.
Se nell’esempio 1 (quindi nel caso della sovrassicurazione) paghi di più la polizza ma in caso di incendio sei comunque assicurato, nell’esempio 2 (nel caso della sottoassicurazione) prendi una grossa fregatura di cui te ne accorgerai solamente se la tua casa brucia.
Se assicuri casa, non devi farlo solo perché te lo ha chiesto la banca…
E anche se stai per acquistare una polizza incendio e scoppio perché se no la banca non ti da il mutuo, già che ci sei è molto meglio se fai assicurare la casa per il suo valore corretto (l’esatto valore di ricostruzione a nuovo) in modo da dormire sereno ed evitare brutte sorprese in caso di incendio.
Tornando ai numeri, se hai assicurato casa dietro consiglio della banca a 100.000 invece che a 140.000 euro, se la tua casa brucia avrai un problema. Un grosso problema.
Che si riassume in:
La tua casa è stata assicurata per il 40% in meno del suo valore di ricostruzione a nuovo, pertanto, ora che è bruciata, la compagnia rimborserà alla banca (ricorda: non a te, ma alla banca) il 40% in meno del danno causato dall’incendio.
Quindi, se subisci un danno da incendio da 50.000 euro, la compagnia di assicurazioni rimborserà alla banca solo 30.000 euro (il 40% in meno del danno subito).
E i restanti 20.000 euro di danno chi li rimborserà??
Sono certo che la risposta non ti piacerà ma io te la devo dire comunque, perciò devo comunicarti che oltre a continuare a pagare le rate del mutuo, dovrai tirar fuori 20.000 euro di tasca tua per ripristinare i danni da incendio che ha subito la tua abitazione.
Quindi ti ritroverai con:
- la casa bruciata
- il mutuo da pagare
- 20.000 euro in più da rimborsare alla banca
Certo, è un caso sfortunato, come lo sono la maggior parte degli incendi, ma qua vedo anche un grosso errore causato dalla superficialità che accomuna noi italiani quando “ci tocca” assicurare casa contro gli incendi su richiesta della banca.
Perché a nessuno piace buttare via 20 mila euro per un consiglio sbagliato dettato dalla superficialità di un impiegato bancario, che magari si è pure intascato la provvigione sulla polizza che ti ha venduto e ora si rimangia la parola dicendoti che la scelta di assicurare casa per quel valore è stata solo tua…
No. questo non piace a nessuno.
Ma il punto è: “come facevi a saperlo?”
Esatto. Come facevi a sapere che quell’impiegato era un incompetente e il suo consiglio ti avrebbe messo sulle spalle altri 20 mila euro di debito verso la banca?
La risposta è che NON POTEVI SAPERLO…
E sai perché?
Perché nemmeno tu sei competente in materia, altrimenti faresti il mio mestiere e probabilmente non staresti leggendo questo articolo.
Non mi stancherò mai di dirlo:
Quando assicuri casa, rivolgiti ad un professionista che sa quello che sta facendo!
Il tuo assicuratore di fiducia che ti ha assicurato la macchina potrebbe darti consigli sbagliati e rimangiarsi la parola…
Se stai pensando che la tua banca è differente perché sei un cliente storico, perché conosci il direttore e pensi di essere seguito al meglio, sappi che probabilmente ti stai sbagliando.
Magari non ti hanno detto di assicurare l’importo del mutuo ma di assicurare l’abitazione in base al suo valore commerciale (o valore di mercato) per tutelarti maggiormente in caso di incendio…
Ma ne sei proprio sicuro che sia una scelta più saggia?
Errore N. 2 – Assicurare casa per il suo valore commerciale
In molte zone d’Italia, il valore di ricostruzione a nuovo di una casa può superare anche di molto il suo valore di mercato.
Insomma certe case valgono meno di quello che costa costruirle (materiale + manodopera).
Capisci che quando le cose stanno così, ha ancora più importanza assicurare l’esatto valore di ricostruzione a nuovo.
Facciamo un esempio:
Valore commerciale abitazione: 70.000 euro
Importo mutuo: 56.000 euro (80% di 70.000)
Valore di ricostruzione a nuovo: 100.000 euro
In questo caso, se fai assicurare casa contro l’incendio e scoppio per 70.000 euro, sei di fronte ad un altro caso di sottoassicurazione, quindi anche in questo caso, quando la compagnia di assicurazioni dovrà rimborsare alla banca i danni causati dall’incendio, applicherà quella che in “assicuratese” viene chiamata regola proporzionale.
Regola proporzionale significa semplicemente che:
Quando assicuri casa al 30% in meno rispetto a quanto dovevi assicurarla (l’hai fatta assicurare per 70 quando dovevi assicurarla per 100), se la tua casa viene colpita da un incendio, la compagnia di assicurazioni rimborserà il 30% in meno dei danni causati dall’incendio
Morale della favola:
Se vuoi fare sonni tranquilli, NON assicurare mai e poi mai la tua casa per un valore diverso dal suo corretto valore di ricostruzione a nuovo.
Errore N. 3 – Acquistare una polizza “a premio unico”
Innanzitutto, per “premio unico” si intende che la polizza andrà pagata in una singola soluzione.
Mi chiedo ancora oggi il perché, ma in linguaggio assicurativo “premio” significa costo/prezzo.
Premio unico = Costo unico (pagamento in un’unica soluzione)
Ma perché è un errore acquistare una polizza incendio e scoppio pagandola in un’unica soluzione?
In fondo se fai un mutuo da 20 anni puoi usufruire dello sconto che otterrai ad acquistare una polizza a premio unico piuttosto che una polizza a premio annuo (che pagheresti tutti gli anni)…
Questo sembra a tutti gli effetti un grande vantaggio, ma se per qualsiasi motivo estingui il mutuo o vendi la casa, che fine faranno i soldi che hai pagato per una polizza che dura 20 anni?
In teoria dovrebbero esserti rimborsati dalla compagnia di assicurazioni per legge, ma il rimborso lo devi chiedere tu, non ti arriva certo in automatico…
E se passano 15 anni e ti dimentichi pure di averla fatta quella polizza?
Beh, saranno soldi persi per sempre.
In ogni caso, anche se ti ricordi di chiedere il rimborso del premio “pagato e non goduto”, ci perderai comunque la tassa del 22,25% sul costo dell’assicurazione.
Questa tassa non ti viene mai rimborsata perché viene versata dalla compagnia di assicurazioni una volta incassata la polizza.
Per questi motivi ti consiglio di acquistare un’assicurazione incendio e scoppio con pagamento annuale, in modo tale che se vendi casa o estingui il mutuo prima dei termini, potrai semplicemente smettere di pagare la polizza senza complicazioni.
Bene. Siamo quasi giunti alla fine di questo articolo, insomma ti ho detto tutto quello che c’è da sapere, ma visto che mi hai seguito fino a qui meriti un premio.
Voglio metterti in guardia anche dal quarto errore che potresti commettere quando acquisti una polizza casa per il mutuo.
ERRORE N. 4 – Acquistare una polizza casa per il mutuo quando la motivazione per cui dovresti acquistarla è tutt’altra
Sono moltissimi gli Italiani che acquistano una polizza casa solo perché gli viene imposto dalla banca come condizione essenziale per ottenere il mutuo.
È lo stesso discorso che potrei fare per quanto riguarda l’assicurazione R.C.Auto…
…in moltissimi la acquistano soltanto perché è obbligatoria.
L’approccio all’assicurazione invece dovrebbe essere:
“investo questi soldi in un’assicurazione, così se mi capitano degli imprevisti non mi ritrovo delle spese inaspettate che magari non sono nemmeno in grado di sostenere”
Capisci che è ben diverso che dire: “mi assicuro solo perché è obbligatorio”…
Infatti, quando acquisti un’assicurazione con l’ottica “è obbligatoria”, vedrai l’assicurazione come una tassa, un male necessario e quindi tenderai ad acquistare la polizza che ti costa meno perché l’importante è essere in regola.
Se invece acquisti una polizza casa per far fronte a quegli imprevisti che comportano delle spese sostanziose per il ripristino dei danni subiti alla tua abitazione, sicuramente non ti assicureresti solo contro gli incendi e gli scoppi perché la banca ti ha detto “o così o niente mutuo”…
…ma penseresti a proteggere la tua casa anche contro quegli eventi meno dannosi degli incendi ma che sono più frequenti, come gli eventi atmosferici, i cortocircuiti o i danni causati dalla rottura di tubazioni dell’impianto idrico.
Insomma, il tuo acquisto sarebbe influenzato da altri fattori molto più importanti dell’obbligatorietà e del basso prezzo.
Se avessimo un’altra cultura come nei paesi anglosassoni, le nostre scelte assicurative sarebbero mirate alla protezione del nostro patrimonio, del nostro futuro e di quello dei nostri cari, tutte cose che contano sul serio nella vita.
Non penseremmo certo a risparmiare 100/200 euro l’anno su una polizza casa mettendo a rischio il nostro patrimonio…
Spero che questo articolo ti aiuti a riflettere sull’importanza di assicurare casa scrupolosamente e in modo adeguato, anche quando parliamo di polizze semplici che costano poco e non richiedono una grossa competenza.
Per oggi è tutto, ti aspetto al prossimo articolo.
Un caro saluto
Riccardo Fiorentini
P.S.: C’è qualcosa che non ti è chiara o vuoi farmi qualche domanda a riguardo? Chiedi pure utilizzando lo spazio commenti qui sotto e ti risponderò nel più breve tempo possibile.
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bello….però…
dove troviamo i valori di ricostruzione ???
e le applicazioni dei degradi ???
attendo….grazie
gianni manzo
Ciao Gianni,
il valore di ricostruzione a nuovo varia in base alla zona/provincia.
L’unico che può saperlo con esattezza secondo i parametri concordati con la compagnia di assicurazione è il perito che visionerà il danno.
Ti posso dire che in provincia di Milano/Monza Brianza siamo intorno ai 2.000 € al metro quadro.
Per quanto riguarda il “degrado d’uso” invece non serve applicarlo e aggiornare il valore della casa assicurata ogni anno. L’importante è che fai inserire in polizza la clausola “valore a nuovo”.
Così facendo, se il valore assicurato è corretto, la banca otterrà sempre il pieno rimborso dei danni subiti e tu non dovrai pagare nulla di tasca tua.
Articolo interessantissimo… mi resta una perplessità… se stipulo un’assicurazione scoppio e incendio “per il mutuo” poi stipulo in un secondo momento un’assicurazione per così dire generale… se la seconda ha anch’essa al suo interno garanzie x incendio… una volta che avviene il sinistro… la prima paga la banca… la seconda paga me oppure non paga perchè per quel sinistro c’è già stato un rimborso?
Ciao Sonia,
nel tuo esempio la prima assicurazione (quella incendio e scoppio) rimborserà la banca, mentre l’altra assicurazione rimborserà te.
Ti consiglio però di evitare doppioni e di coprire con l’altra assicurazione solo gli eventi e le cose non assicurati nell’assicurazione incendio e scoppio. Questo perché in caso di incendio al fabbricato verrà rimborsata solo la banca con l’assicurazione incendio e scoppio.
Gentilissimo Dott. Fiorentini, ho un grande dubbio visto la sua competenza in merito sarei lieto di ricevere un consiglio.
Ho acceso un mutuo (accollo mutuo dal costruttore) la banca una volta erogato la somma mi chiede di aprire una assicurazione incendio e scoppio.
il costruttore mi ha in seguito riferito che lui ne aveva già pagata una.
a questo punto la prassi attuale è normale oppure avrei potuto usufruire di quella del costruttore e risparmiare così i soldi ?
in attesa di un suo riscontro porgo distinti saluti.
Marco
Buongiorno Marco,
la prassi comune delle banche è quella di far stipulare una nuova polizza incendio e scoppio (che copre solo l’appartamento acquistato) a chi si è accollato la parte di mutuo del costruttore relativa all’appartamento acquistato.
Questo perché, una volta che il costruttore ha venduto tutti gli appartamenti, la polizza del costruttore verrà annullata e la banca si tutelerà con le polizze incendio e scoppio degli acquirenti.
Salve,
ho dei dubbi e vorrei chiederle un chiarimento. Faccio un esempio così sono più chiaro. Supponiamo che per l’acquisto di un appartamento la banca mi abbia prestato 80000 € e supponiamo che, con gli interessi concordati, alla fine dell’intero periodo di mutuo la cifra restituita alla banca debba essere 100000 €. Supponiamo che il valore di ricostruzione a nuovo dell’appartamento sia 200000 €. A rigor di logica, la banca dovrebbe pretendere da me solo 100000 €. La mia prima domanda quindi è: perchè mi devo preoccupare di fare una polizza per incendio e scoppio che assicuri un valore di 200000 €?
Supponiamo invece di procedere come dice lei e cioè di fare una polizza per incendio e scoppio che assicuri un valore pari al valore di ricostruzione a nuovo dell’appartamento, come faccio a sapere questo valore? Rispondendo a Gianni Manzo, le dice: “L’unico che può saperlo con esattezza secondo i parametri concordati con la compagnia di assicurazione è il perito che visionerà il danno”. Cosa significa “il perito che visionerà il danno”? La stima va fatta a priori (prima del danno). Ho provato a fare dei preventivi anche online e mi viene chiesto il valore da assicurare. Per saperlo, a quale perito mi devo rivolgere?
Grazie
Ciao Nico,
la banca nel tuo esempio ti chiederà di stipulare una polizza incendio e scoppio per un valore di 100.000 euro o magari anche di 80.000 (valore del mutuo concesso).
In questo blog però non parlo di come “far contenta” la banca o di come spendere il meno possibile per l’assicurazione sul mutuo facendo le cose in regola, ma parlo di come assicurare casa nel modo corretto e per modo corretto intendo “senza sorprese in caso di danni all’abitazione assicurata”.
Pertanto, supponendo che la banca ti chieda una polizza incendio e scoppio per 100.000 euro a fronte di un valore di ricostruzione a nuovo di 200.000, per evitare di ritrovarti un rimborso danni di 50.000 euro a fronte di un danno da incendio di 100.000 (rimborso proporzionale), il mio consiglio è quello di assicurare l’abitazione per l’intero valore di ricostruzione a nuovo, altrimenti la banca verrà a bussare alla tua porta per chiederti gli altri 50.000 euro che la compagnia di assicurazioni non ha rimborsato.
Per rispondere alla tua seconda domanda invece posso dirti che per esser certi di assicurare l’esatto valore di ricostruzione a nuovo di un’abitazione, è sempre meglio basarsi sulla perizia immobiliare di un perito.
In caso di mutuo, la perizia viene sempre effettuata da un perito convenzionato con la banca, quindi la cosa migliore da fare è riportare in polizza il valore di ricostruzione a nuovo indicato in perizia.
Se invece non disponi della perizia bisogna chiedere al perito che visionerà i danni causati dall’eventuale incendio (nel caso si verificasse). Per far ciò, in fase di stipula dell’assicurazione bisognerà interpellare il perito che visionerà i danni causati dall’eventuale incendio e chiedergli di periziare l’immobile con lo scopo di stabilire l’esatto valore di ricostruzione a nuovo dell’abitazione.
Per identificare il perito o lo studio peritale che collabora con la compagnia di assicurazioni che assicurerà la tua casa, è sufficiente chiedere al tuo assicuratore di far richiesta di perizia per tuo conto.
Spero di aver chiarito i tuoi dubbi
Salve, a dicembre 2015 ho acceso un mutuo per 20 anni e ho stipulato, con ignoranza,con la stessa banca la polizza in somma unica per incendio e scoppio. Successivamente mi sono accorto che il condominio era assicurato coprendo le stesse garanzie è ancora successivamente ho stipulato una polizza completa per la mia abitazione che anch’essa di base copre incendio e scoppio. Mi chiedo se posso chiedere il rimborso della polizza stipulata in banca che ammonta a più di 700 euro. Nel caso devo rivolgermi in banca? Grazie mille.
Ciao Donatello,
la banca vuole sempre che la “polizza incendio e scoppio” sia vincolata a suo favore, insomma in caso di incendio vuole esser sicura che i soldi del risarcimento finiscano nelle sue tasche.
Detto questo bisogna considerare che, anche se il condominio è assicurato contro i rischi di incendio e scoppio, in caso di incendio la compagnia di assicurazione del condominio rimborserà i condomini e non la banca.
Perciò la banca non concederà mai il rimborso della polizza che hai pagato. La cosa che puoi fare (per evitare doppioni) è quella di rivedere la polizza completa sull’abitazione considerando che il rischio di incendio dell’immobile è già assicurato 2 volte.
Buonasera,
innanzitutto complimenti per la chiarezza e la competenza con cui ha spiegato dei concetti, difficili ai più, in maniera semplice e pratica. Ho un solo qualche altro dubbio:
– a questo punto se dovesse capitare un incendio alla mia casa e l’assicurazione rimborsa solo la banca, di fatto io non avrei i soldi necessari alla ricostruzione della mia abitazione. E’ giusto?
– E se continuassi a pagare il mutuo, nonostante l’evento avverso, la banca mi permette di ricostruire la mia casa con i soldi dell’assicurazione? Come ci si comporta in questo caso?
Grazie in anticipo,
Mario
Ciao Mario,
se dovesse capitare un incendio alla tua casa, l’assicurazione rimborsa la banca, dopodiché dovrai accordarti con la banca sul fatto se sia meglio ricostruire la tua casa con il rimborso dell’assicurazione o rinegoziare il mutuo in corso per l’acquisto di una nuova casa.
Il mio mutuo scadeva nel 2020.
Ho chiesto alla banca una rata minore che finirò di pagare il 2023. 3 anni in più. la banca mi ha chiesto per i 3 anni in più i soldi della assicurazione scoppio e incendio calcolando il valore assicurativo iniziale. io penso che non è giusto visto che il rimanente da dare sono solo 40 000 euro… È giusto così? grazie
Ciao Silvana,
la banca si vuole sempre tutelare per tutta la durata del mutuo per l’intero valore di ricostruzione a nuovo dell’abitazione, quindi è corretto che si siano basati sul valore assicurato iniziale che dovrebbe coincidere con l’intero valore di ricostruzione a nuovo.
Ho stipulato un mutuo 10 anni fa ,con la banca ho la polizza scoppio e incendio e anche l’assicurazione sulla vita solo in caso di morte. Negli ultimi due anni mi sono resa conto che il premio della polizza non è stato riscattato dal conto corrente. Non capisco se è stata una svista oppure è cambiata qualcosa per la polizza scoppio e incendio obbligatoria per legge! Se no, qual è il rischio che vado incontro? grazie
Ciao Elda,
bisogna capire che tipo di polizza ti ha fatto la banca perché non sempre l’assicurazione incendio e scoppio viene pagata per tutta la durata del mutuo assieme alle rate.
Per sapere se è stata una svista o meno, l’unico consiglio che ti posso dare è quello di chiedere chiarimenti alla banca che ti ha concesso il mutuo.
Tieni presente che la polizza incendio e scoppio non è obbligatoria per legge (anche se tutte le banche la vogliono), quindi per legge non vai incontro a nessuna sanzione.
Il rischio che corri, se la casa non è assicurata, è che la banca in caso di incendio chiederà i soldi a te e non alla compagnia di assicurazioni.
Salve Dott. Fiorentini e complimenti per l’articolo.Volevo porle una domanda: “Se la polizza incendio-scoppio è a forma Primo rischio assoluto, il capitale della polizza deve essere sempre pari al valore di ricostruzione a nuovo?
La ringrazio anticipatamente
Ciao Giovanni,
la formula a “Primo Rischio Assoluto” funziona in questo modo: la compagnia di assicurazioni paga l’importo del danno fino al massimo della somma assicurata, senza preoccuparsi del valore dell’immobile.
Quindi puoi assicurare l’importo che vuoi e la compagnia di assicurazioni in caso di incendio pagherà fino alla somma indicata in polizza.
Questa formula, a parità di somme assicurate, costa molto di più rispetto alla formula a “Valore Intero” in cui bisogna stare attenti ad assicurare l’esatto valore di ricostruzione a nuovo.
Personalmente non ho mai visto polizze incendio e scoppio vincolate alla banca con la formula a “Primo Rischio Assoluto” proprio per via del prezzo più alto in quanto la banca che concede il mutuo vuole sempre che l’immobile sia assicurato totalmente e non parzialmente.
Gentile, Dott. Fiorentini, la ringrazio per la risposta sulla questione della polizza a “primo rischio assoluto”, un esempio di questo tipo è quello di intesa sanpaolo.
Se mi consente volevo porle un’altra domanda e approfondire quanto da lei scritto nell’articolo “Se la casa brucia del tutto, la compagnia rimborserà comunque la banca che poi farà i conteggi e ti rimborserà la quota che ti spetta tenendo conto delle rate del mutuo che hai pagato fino alla data dell’incendio.”
Cosa avviene se la casa brucia del tutto?
giusto per fare un esempio inserisco qualche numero a caso: ad es. supponiamo che acquisto un appartamento a 150000 euro e chiedo un mutuo di 100000. Valore di ricostruzione a nuovo per cui è stipulata la polizza, 95000. Costo complessivo del mutuo tra capitale,interessi e polizza 130000 euro.
Il sinistro si verifica quando tra interessi e capitale devo ancora versare 70000 euro, la casa brucia del tutto e la compagnia assicurativa rimborsa la banca con 95000 euro. Cosa ne sarà dei 60000 euro che avevo già versato in banca?
A me torna qualcosa o mi ritrovo semplicemente senza debiti verso la banca…. e senza casa?
Grazie nuovamente
Buono a sapersi, le polizze incendio e scoppio emesse dalle compagnie delle banche, come nel caso di Intesa San Paolo, non le tratto e quindi non le conosco.
Inoltre in questo caso è come se la banca vincolasse la somma assicurata a sé stessa, visto che banca (Intesa San Paolo S.p.A.) e compagnia (Intesa San Paolo Assicura S.p.A.) sono società dello stesso gruppo.
Per rispondere alla tua domanda “Se la casa brucia del tutto, cosa ne sarà dei 60.000 euro già versati in banca?”, succederà quello che trovi scritto nell’articolo:
La compagnia rimborserà la banca per 95.000 euro che poi farà i conteggi e ti rimborserà la quota che ti spetta (SOLO CAPITALE e NON interessi) tenendo conto delle rate del mutuo che hai pagato fino alla data dell’incendio.
Oppure potrai accordarti con la banca sul fatto se sia meglio ricostruire la tua casa con il rimborso dell’assicurazione o rinegoziare il mutuo in corso per l’acquisto di una nuova casa.
Ciao, buonasera.
Sto prendendo un mutuo molto basso per l’acquisto di prima casa.
La banca mi sta costringendo ad assicurare la casa per il valore commerciale della stessa anzichè per il valore di ricostruzione: mi hanno dato l’importo commerciale derivante da perizia (nonostante nella perizia ci siano sia il valore commerciale ed il valore di ricostruzione a nuovo) ed io devo assicurare questo importo. Adesso è troppo tardi per cambiare banca perchè a breve avrò il rogito.
Come posso fare?
Grazie per l’aiuto che potrà darmi.
Cordiali saluti
Ciao Andrea,
purtroppo quando la banca si impunta non c’è niente da fare.
Dovrai assicurare il valore richiesto da loro anche se non è corretto, oppure chiedere il mutuo ad un’altra banca.
Molte volte la banca legge la perizia e ti chiede di assicurare il valore più alto tra quello commerciale e quello di ricostruzione a nuovo.
Questo articolo spiega come andrebbero fatte le cose ma poi a livello pratico, se vuoi ottenere il mutuo che ti danno loro, devi fare come dicono loro oppure rivolgerti ad un’altra banca.
Puoi sempre valutare in futuro un trasferimento di mutuo ad altra banca.
Ma possono legalmente farlo? Il valore commerciale è influenzato da tanti fattori fra i quali il più importante è il valore dell’area sul quale è edificato che rimane anche in caso di distruzione dell’immobile.
Grazie nuovamente
Non ci sono leggi che impongono al cittadino di assicurare l’immobile per il suo valore di ricostruzione a nuovo piuttosto che per il suo valore commerciale.
Nel tuo caso, presumo che la banca voglia che assicuri il valore commerciale perché questo è più alto del valore di ricostruzione a nuovo.
Se le cose stanno così, a livello assicurativo non vai in contro a nessuna sorpresa, solo che assicurando un importo più alto del valore di ricostruzione a nuovo spenderai soldi inutilmente.
Questo perché la compagnia di assicurazioni in caso di incendio non pagherà mai un importo superiore al valore di ricostruzione a nuovo dell’immobile assicurato esclusa l’area sul quale è edificato (anche se hai assicurato l’immobile per un valore più alto)
Buongiorno Riccardo,
devo a breve stipulare il contratto di mutuo prima casa. Mi sono già fatto rilasciare l’offerta commerciale per il finanziamento, oltre al fascicolo informativo della polizza incendio abbinata. Leggendo le clausole dell’assicurazione verifico che le coperture sono, diciamo, il minimo sindacale (se va bene) rispetto a ciò che la prudenza impone.
Mi chiedo, come posso avere la certezza che una volta stipulata la polizza con una società esterna la banca mutuante, in sede di stipula del contratto di mutuo, non mi crei problemi impedendomi, extrema ratio, di firmare il contratto di mutuo? Questo anche in considerazione del fatto che dovrò arrivare alla firma dell’atto di mutuo con la polizza incendio e scoppio già stipulata e pagata.
Ci sono dei requisiti minimi che deve avere la polizza per essere obbligatoriamente accettata dalla banca finanziatrice?
Grazie in anticipo.
Ciao Fabio,
per far sì che la polizza incendio e scoppio venga accettata dalla banca, ti basta far stipulare una polizza, da qualsiasi compagnia di assicurazioni, seguendo i parametri indicati dalla banca.
Ogni banca chiede che venga assicurato un determinato valore per il solo rischio di incendio e scoppio dell’immobile assicurato, (non è necessario aggiungere altre garanzie) inoltre ti chiederà di far inserire in polizza un’appendice di vincolo a suo favore utilizzando il loro “testo di vincolo” (tutte le banche ne usano uno proprio anche se la sostanza è la stessa).
Quindi se assicuri il valore che ti dice la banca e fai inserire il “testo di vincolo” di quella banca, la polizza verrà accettata senza problemi.
Inoltre puoi sempre anticipare una bozza della polizza alla banca e chiedergli se va bene o meno.
Buonasera Riccardo. Ho un quesito da porle. Ho un mutuo per acquisto prima casa che finirò di pagare a settembre 2019. L‘assicurazione incendi e scoppio é scaduta e la banca mi chiede di fare una nuova assicurazione . Poiché nel frattempo ho chiuso il conto e continuo a pagare le rate di mutuo tramite Mav, la banca mi propone o di rinnovare la vecchia assicurazione senza perizia ma devo riaprire un nuovo conto con i relativi costi di gestione di 6 euro al mese. Come seconda opzione ho la possibilità di fare una nuova perizia e una nuova assicurazione da un terzo. Il costo della nuova assicurazione è proporzionale al debito residuo o all’intero valore dell’appartamento ? Cosa mi conviene fare non conoscendo i costi di una perizia? La ringrazio molto.
Ciao Franco,
la nuova assicurazione bisogna stipularla per l’intero valore dell’appartamento.
Ti conviene fare una nuova assicurazione (con una compagnia di assicurazioni a tua scelta) assicurando il valore che era stato assicurato con l’assicurazione che avevi in precedenza con la banca e facendo inserire nella nuova assicurazione il “testo di vincolo” richiesto dalla banca che ti ha fatto il mutuo.
Grazie per la risposta e per la chiarezza. Buona giornata
Ciao Riccardo, ci siamo sentiti qualche giorno fa per l’assicurazione Incendio e scoppio. Grazie innanzitutto per i competenti consigli. Volevo chiederti un ulteriore parere.
La banca, pur essendo il mio reddito sufficiente per la concessione del mutuo richiesto, mi chiede un garante o una polizza (causa morte) avente come beneficiaria la banca stessa (Intesa Sanpaolo). Polizza che comunque non stipulerò con loro. Ma a loro non interessa questo, o almeno non solo questo. Mi chiedo: ma l’ipoteca che andranno ad iscrivere sull’immobile non è già una garanzia per loro? Perché devo spendere soldi per garantire loro una doppia garanzia? Sono obbligato alla stipula della polizza che mi richiedono? Nel caso fosse solo raccomandabile procedere con la polizza (per motivazioni di tranquillità familiare in primis), quali specifiche di copertura ed accortezze dovrebbe contenere la polizza? Grazie ancora del prezioso aiuto
Ciao Fabio,
oltre all’ipoteca sull’immobile le banche chiedono spesso ulteriori garanzie perché sono piene di immobili di gente che ha smesso di pagare il mutuo e non sanno più che farsene, per questo vogliono esser certi che tu paghi tutte le rate del mutuo fino alla sua scadenza.
Non sei obbligato a stipulare una polizza vita “Temporanea Caso Morte”, ma se te la chiedono come condizione necessaria per ottenere il mutuo non hai altra scelta.
Al di là di ciò, ti consiglio di acquistare un’assicurazione di questo tipo perché in caso di tuo decesso il debito nei confronti della banca passerebbe ai tuoi eredi, con questa assicurazione invece ai tuoi eredi rimarrebbe la casa e nessun debito verso la banca.
La polizza “Temporanea Caso Morte” non deve contenere nessuna specifica in particolare, si tratta di polizze “standard”, basta indicare la banca come beneficiaria, l’importo del mutuo che ti hanno concesso e la sua durata.
Buonasera Riccardo,
Io e il mio compagno stiamo passando a un’altra banca perché tassi piu vantaggiosi. La banca in questione ci ha chiesto questa famosa polizza incendio e scoppio da pagare in un’unica soluzione appunto (ca. €600).
Nel frattempo stiamo valutando un assicurazione completa che copra la casa.
Noi intanto abbiamo firmato una richiesta di mutuo, quindi devono verficare e quindi avere il via libera e la deliberatoria per procedere con la surroga. La mia domanda intanto è questa, se noi abbiamo firmato questa domanda per il mutuo, dove ci sono le condizioni e anche quest’accessoro “obbligatorio” da pagare (la polizza incendio mutui), è possibile far notare questa cosa e vincolare alla banca l’assicuraziome generale che faremo e quindi non pagare questi 600 €? O la firma sulla domanda ci vincola a pagare questa polizza a loro? La ringrazio
Anna
Ciao Anna,
è possibile se la banca accetta, dovresti chiedere a loro.
In ogni caso ti consiglio di stipulare a parte la polizza incendio e scoppio e di vincolare alla banca solo quella.
Se invece acquisti solo una polizza casa completa sei costretta a vincolare alla banca tutta la polizza e non solo le garanzie incendio e scoppio sull’immobile.
Questo comporta che quando subisci un danno al tuo arredamento, un furto oppure causi un danno ad altri, l’assicurazione in teoria dovrà chiedere il benestare alla banca prima di pagarti e in alcuni casi dovrà pagare direttamente la banca che poi rimborserà te.
Come puoi immaginare questa procedura allunga non di poco la tempistica per ricevere il rimborso del danno subito. Quindi il mio consiglio è di vincolare alla banca lo stretto necessario. Nulla di più.
Salve,
Nel 2013 ho iniziato la costruzione della prima casa con 3 rogiti di finanziamento a stato avanzamento lavori, terminati i lavori a fine 2014 la casa ha subito un incendio sul tetto con danni intorni agli 80000 euro. In banca si scopre che la polizza scoppio e incendio non è stata fatta al contrario di quella sulla vita che già possedevo privatamente. Caso raro e unico. Pensando di essere assicurato mi trovo senza polizza e la banca da quanto comunicato non può fare nulla. Chiedo, quale responsabilità ha l’istituto bancario e come posso procedere nei suoi confronti? Grazie. Saluti. Lorenzo
Ciao Lorenzo,
io sono un consulente assicurativo. Il tuo caso specifico andrebbe esaminato da un avvocato mostrandogli il contratto del mutuo in questione e tutta la documentazione che hai firmato.
Colgo l’occasione per mettere in guardia tutti i lettori del blog che quanto accaduto a Lorenzo può capitare a chiunque.
Perciò quando acquistate una polizza assicurativa controllate sempre che chi ve la vende sia abilitato a farlo e fatevi sempre consegnare una copia cartacea.
La polizza cartacea e la prova del pagamento effettuato vi garantiscono la tranquillità di essere assicurati.
Questo vale se acquistate una polizza in banca, se la acquistate in assicurazione e anche se la acquistate online.
Salve..la mia banca mi ha chiesto di pagare l’assicurazione scoppio incendio obbligatoria e nel condominio mi hanno chiesto di pagare l’assicurazione globale scoppio incendio.. la mia domanda è possibile pagare per due? c’è il modo per evitare di pagare 2 volte? grazie
No, non c’è modo. Le polizze vanno pagate tutte e due perché assicurano cose diverse.
La polizza incendio e scoppio che ti chiede la banca è a favore della banca. Quindi se la tua casa brucia viene pagata la banca.
Mentre quella per il condominio è a favore di tutti i condòmini (te compreso) e non è solo una polizza incendio e scoppio ma sono incluse anche altre garanzie assicurative.
Buongiorno,
innanzitutto complimenti per il suo articolo, mi ha aperto un mondo, purtroppo un po’ tardi, perché ho fatto la polizza con la banca e mi ha fatto pagare appena tornata dal notaio un premio unico per la sua polizza incendio scoppio di €487.00 -di cui €203 di premio e €159 di provvigioni intermediario- per un valore assicurato di €106.000,00 -che non so se sia corretto, visto che il valore del mio appartamento è di €137,500,00-.
Di tutto questo mi sono resa conto dopo aver pagato e firmato, quando con calma mi sono messa a leggere tutte le carte che mi hanno dato dopo essere stata dal notaio, e non prima.
Ora, sono due settimane che ho fatto il rogito e vorrei recedere della loro polizza (come ho fatto con la polizza proteggi mutuo, che oltre alla polizza in un’unica esibizione mi hanno fatto firmare un prestito!) ma non sono sicura a quanti soldi avrò diritto di rimborso di quei €487,00 o, se forse è meglio aspettare la scadenza annuale.
Lei cosa mi consiglierebbe di fare? non sono italiana e conosco poco delle leggi italiane. So che posso rivolgermi all’ivass, e penso farò un reclamo. Ma adesso mi interessa capire come muovermi e se possibile, recedere anche la polizza incendio-scoppio, facendone certamente un’altra a favore della stessa banca.
La ringrazio.
Cristina
Ciao Cristina,
come hai detto tu, hai la possibilità di fare un reclamo all’Ivass descrivendo l’accaduto e (se l’Ivass riconoscerà che la banca ti ha venduto una polizza non conforme alle regole) ti verrà riconosciuto un rimborso, ma non so dirti di quanto.
In tutte le polizze assicurative hai la possibilità di recedere dal contratto entro 30 giorni dall’acquisto della polizza.
Quindi ti consiglio di recedere dalla polizza incendio e scoppio e di acquistarne un’altra facendo inserire il testo di vincolo richiesto dalla banca che ti ha fatto il mutuo.
Ciao,
Io ho richiesto alla banca un mutuo di 90 mila euro per acquistare un immobile e non sapevo nulla di assicurazioni o altro.
Quando la banca ha erogato il mutuo ha trattenuto dall’importo richiesto, senza che io sapessi nulla, circa 3000 euro e per far fronte al pagamento sottoscritto davanti al notaio di 90000 ha preso i soldi che c’erano sul mio cc lasciandomi il conto a rosso.
È una cosa normale?
Ciao Annalisa,
non posso rispondere alla tua domanda per 2 motivi:
1. Mi occupo di assicurazioni sulla casa e non di mutui;
2. Anche se mi occupassi di mutui servono più dettagli per capire se quanto è accaduto è normale oppure no.
Ciao,
ho letto il tuo articolo prima della stipula dell’assicurazione incendio e scoppio ed è stato davvero molto utile, mi sono sentita più preparata e pronta ad affrontare l’argomento.
ho un’ultima domanda, da porti, relativa al modulo di vincolo a pagare e cioè:
la banca mi ha inviato un modulo che l’assicurazione deve riscrivere identico (alla virgola) e restituire alla banca stessa.
l’assicurazione dal canto suo dice di avere la sua appendice di vincolo e che quindi fa fede il suo e non ha intenzione di riscrivere e restituire alla banca il modulo da loro proposto.
la banca sostiene, invece, che le assicurazioni sono obbligate a fare questo tipo di attività…
la mia domanda, da ignorante è: chi ha torto e chi ha ragione? e a quali norme posso/potrei far riferimento per far valere le mie ragioni?
grazie in anticipo
buona giornata e buon lavoro
Ciao Eleonora,
mi fa molto piacere che il mio articolo ti è tornato utile.
In genere la banca “detta legge” sull’appendice di vincolo da far inserire in polizza e tutte le banche (non chiedermi il perché di questa follia) ne hanno una personalizzata anche se la sostanza è la stessa.
Se non fai inserire il vincolo come richiesto dalla banca, questa non accetterà la polizza.
Quindi, se la tua assicurazione non vuole inserire nella tua polizza il testo di vincolo richiesto dalla tua banca ma vuole utilizzare il proprio, ti consiglio di cambiare assicurazione.
Basta trovare qualcuno che abbia voglia di lavorare, tutto qui.
Salve, saprebbe dirmi qual’è il riferimento normativo che prevede l’obbligatorietà della polizza incendio e scoppio in caso di stipula di un mutuo ipotecario?
Ciao Titty,
la polizza incendio e scoppio NON è obbligatoria ma è ormai per tutte le banche una garanzia necessaria per concedere il mutuo.
Insomma senza la polizza incendio e scoppio non ti presta i soldi nessuna banca, quindi è come se fosse obbligatoria anche se per legge non lo è.
Egregio Dottor.Fiorentini, complimenti per le conoscenze. Volevo farle una domanda, sto per accendere un mutuo per l’acquisto più ristrutturazione della mia prima casa, il valore dell’immobile secondo il perito che ha fatto il sopralluogo e’ di 225000 euro è una volta terminati i lavori sempre a detta di quest’ultimo 334000 euro. E’ corretto assicurare la mia abitazione per 334.000 € oppure devo considerare un valore maggiore? La ringrazio in anticipo per la disponibilità
Ciao Andrea,
ti confermo che è corretto assicurare la tua abitazione per 334.000 euro.
Buongiorno dott.Fiorentini,
spero di poter ricevere un suo parere in merito a quanto di seguito le spiego. Devo acquistare una polizza scoppio ed incendio per mutuo e la mia banca mi ha fatto un preventivo di 205€/anno per 15 anni (quindi circa 3.000 euro). Su internet ho fatto simulazioni (anche con lo stesso gruppo assicurativo proposto dalla banca) e vengono premi attorno alle 200-300 €/anno una tantum! Una differenza quindi molto sostanziosa (circa 2.700€ in meno). Ho solo notato che l’assicurazione più costosa rinuncia alla rivalsa, mentre quella economica no. Può essere questa la giustificazione? quali sono le cose da controllae per capire se un’assicurazione è affidabile? grazie mille del suo aiuto
Ciao Giulio,
scegli un’assicurazione che rinuncia alla rivalsa nei tuoi confronti in caso di incendio. In questo modo in caso di incendio non vai in contro al rischio che l’assicurazione venga a chiedere dei soldi a te dopo che ha pagato la banca.
200/300 euro una tantum (se intendi che paghi una volta sola per tutti e 15 gli anni del mutuo) è un costo troppo basso a mio parere, ma il tuo caso andrebbe esaminato perché non so di che tipo di abitazione stiamo parlando…
Se la tua abitazione si trova in Lombardia sappi che puoi contattarmi in privato per una consulenza.
Buongiorno Dott. Fiorentini.
Sto per acquistare casa e il perito della banca ha valutato l’immobile 219.000. La banca mi chiede di fare l’assicurazione incendio e scoppio con loro ma è 3 volte più cara di quella in un altra agenzia, mi chiedo se il valore detto dal perito è il valore di ricostruzione a nuovo oppure no e siccome la banca offre un assicurazione a primo rischio assoluto invece l’agenzia a valore intero quale di queste è da preferire?
La ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti.
Ciao John,
bisogna leggere la perizia e individuare qual è il valore di ricostruzione che è stato indicato.
Sappi che non sei obbligato ad acquistare la polizza dalla banca che ti concede il mutuo ma puoi acquistarla ovunque vuoi.
Se assicuri un valore di ricostruzione a nuovo corretto va benissimo assicurare l’abitazione “a valore intero”.
La formula “a primo rischio assoluto” personalmente la consiglio quando si ha intenzione di assicurare l’abitazione solo parzialmente, perché è vero che in caso di incendio la compagnia di assicurazione pagherà fino al totale dell’importo assicurato senza tener conto del valore dell’abitazione, ma è una formula assicurativa più cara.
Nel tuo caso non ha senso assicurare l’abitazione “a primo rischio assoluto” perché spenderesti più soldi inutilmente.
Ti consiglio perciò di individuare in perizia l’esatto valore di ricostruzione a nuovo e assicurare l’abitazione nella formula “a valore intero”.
Buongiorno, volevo chiederle se ho la polizza sul mutuo sull’acquisto del mio appartamento, sono tenuto a pagare anche quella del condominio? Così facendo mi ritrovo a pagare due polizze. Grazie.
Ciao Luciano,
sì ti ritrovi a pagare due polizze ma che assicurano cose diverse.
La polizza incendio e scoppio sul mutuo serve a rimborsare il debito che hai verso la banca nel caso in cui il tuo appartamento brucia (se hai un mutuo la devi acquistare per forza).
La polizza condominiale assicura tutti gli appartamenti, le pertinenze e le aree comuni del condominio per danni causati a persone estranee al condominio, ai condòmini e ai loro appartamenti (se abiti in un condominio sei obbligato a pagare la tua quota come tutti gli altri condomini).
Buonasera desideravo farLe il seguente quesito: sto perfezionando con la Banca un mutuo di 187 mila euro (70% valore acquisto immob.) per l’acquisto di un appartamento in condominio.
Per la stipula della polizza scoppio incendio la Banca mi ha dato ampia scelta: stipularla con loro, che coprirebbe il solo valore del mutuo (il cui premio verrebbe pagato in unica soluzione), oppure, far vincolare con appendice la polizza condominiale (che prevede, fra l’altro, anche lo scoppio incendio) per un valore millesimale di ricostruzione a nuovo del mio solo appartamento di 340 mila euro (come riferitomi dall’amministratore di condominio).
Il valore di perizia per la ricostruzione a nuovo stimato dalla Banca è di 304 mila euro. A questo punto, a mia maggior tutela, in caso di incendio che danneggerebbe completamente il mio appartamento mi conviene vincolare la quota millesimale della polizza condominiale alla Banca oppure stipulare entrambe le polizze?
Grazie
Ciao Igor,
la cosa corretta da fare è quella di stipulare una polizza incendio e scoppio (puoi acquistarla dove preferisci) assicurando un valore di ricostruzione a nuovo di 304 mila euro (come stimato dalla banca) e vincolare la polizza a favore della banca che ti ha concesso il mutuo.
Salve Riccardo, avrei un dubbio riguardo le polizze proposte dalle banche: quando ho surrogato ho dovuto far partire, per poi recedere, la polizza scoppio-incendio “propostami” dalla filiale. Si trattava di 1,8 euro mensili, l’avrei anche lasciata se non fosse che il mio assicuratore, presso il quale detengo già una polizza molto più completa, mi disse che avendo più polizze sullo stesso immobile, in caso di scoppio o incendio, avrei rischiato di vedermi pagare metà del rimborso da ciascuna polizza.
A me sembrò decisamente assurdo, visto che il premio lo pago comunque intero, ma disdissi senza approfondire troppo.
Ora stò pensando ad una nuova surroga e quindi mi chiedo cosa succede se terrò in piedi entrambe le polizze.
Può aiutarmi a chiaririmi le idee?
mille grazie per l’attenzione e buona giornata
Ciao Matteo,
quanto detto dal tuo assicuratore non corrisponde a verità.
Tieni presente però che in caso di incendio non potrai mai percepire un doppio risarcimento (dall’assicurazione della banca e da quella fatta con il tuo assicuratore) e che nessuna compagnia di assicurazione ti pagherà mai il danno al di sopra del valore dell’immobile, quindi acquistare due polizze che assicurano la stessa cosa è inutile.
Ti consiglio perciò di acquistare una polizza incendio e scoppio vincolandola alla banca secondo le loro indicazioni e di assicurare tutto il resto con una polizza casa completa, facendo però le opportune valutazioni su che cosa è già assicurato con la polizza vincolata alla banca e a che condizioni.
Buona sera la banca mi chiedeva un’assicurazione scoppio e incendio a primo rischio assoluto e valore a nuovo, faccio l’assicurazione tra quelle che erano nell’elenco della banca, faccio la polizza ma nel contratto c’è scritto premio polizza scoppio e incendio a primo rischio assoluto; la banca mi dice che non va be bene perché non ce scritto la dicitura valore a nuovo, l’assicuratore mi dice che la polizza a primo rischio assoluto e valore a nuovo sono la stessa cosa. Chi ha ragione?
Ciao Giuseppe,
quanto è accaduto mi lascia scioccato, anche se ormai non mi meraviglio più di nulla perché sono veramente troppi gli assicuratori che vendono polizze senza sapere che cosa assicurano effettivamente e a che condizioni.
“Primo Rischio Assoluto” e “Valore a nuovo” non sono affatto la stessa cosa.
Ti consiglio di acquistare la polizza incendio e scoppio da un altro assicuratore più competente facendogli inserire la clausola “Valore a nuovo” come richiesto dalla banca.
Buongiorno, ho letto il Suo articolo relativo agli importi da assicurare quanto si acquista immobile con mutuo bancario.
Il mio quesito è questo:
ho fatto periziare un immobile che voglio comprare.
Il perito ha stimato in Euro 522.000 il valore dell’immobile e il valore di ricostruzione a nuovo Euro 105.000!(SIC!). Chiederò un mutuo di circa 115.000 euro. Qualcosa non torna o sbaglio
Ciao Sharon,
non so di che immobile stiamo parlando quindi non sono in grado di dirti se c’è qualcosa che non va.
Posso dirti che molto spesso il valore di ricostruzione a nuovo è inferiore rispetto al suo valore di mercato.
Nel tuo caso mi sembra che sia un po’ troppo inferiore, quindi potrebbe esserci stato un errore nella perizia ma non è detto.
Se l’immobile si trova in nord Italia prova a scrivermi in privato che vediamo se posso esserti d’aiuto, altrimenti prova a rivolgerti ad un altro perito.
buongiorno..
potrei dopo 10 anni che pago l’assicurazione obbligatoria, smettere di pagare?
Quali sarebbero le conseguenze?
Perché io devo pagare un assicurazione che tutela la banca e non me?
Ciao Massimo,
l’assicurazione incendio e scoppio non è obbligatoria ma è una regola imposta dalla banca per tutelarsi.
Questa assicurazione tutela anche te e il tuo patrimonio personale perché se la tua casa brucia e non è assicurata, la banca verrà a chiedere a te i soldi per mettere a posto la casa bruciata o per ricostruirla.
Ciò non toglie che se vuoi il loro denaro per comprare casa devi stare alle loro regole.
Facendo un esempio banale, è come se tu mi dicessi:
“Prima di entrare a casa mia devi toglierti le scarpe”
Se voglio entrare a casa tua, le scarpe me le devo levare oppure non entro, anche se a levarmi le scarpe non ci traggo nessun vantaggio ma è solo per tutelare il tuo pavimento.
La polizza non la puoi annullare, perché l’assicurazione prima di annullare il contratto chiederà il benestare alla tua banca e la banca non consentirà l’annullo a meno che il mutuo non sia stato saldato per intero.
Anche se smettessi di pagarla, l’assicurazione è obbligata ad avvisare la banca del tuo mancato pagamento, così la banca pagherà per conto tuo la polizza e addebiterà la spesa sul tuo conto corrente.
Ti consiglio pertanto di rispettare l’impegno preso 10 anni fa di pagare l’assicurazione fino allo scadere del mutuo.
Buonasera Riccardo,
Ho stipulato un contratto di mutuo nell’anno 2016.
Ad agosto si rinnoverà tacitamente la mia assicurazione che copre danni da incendio, acqua, cristalli, ecc., salvo mio recesso da far pervenire alla compagnia assicurativa almeno 30 giorni prima dalla data di eventuale rinnovo.
La mia domanda è: posso recedere da questa assicurazione ed eventualmente non attivarne un’altra? E a cosa vado incontro?
Ciao Federica,
non dovresti vedere l’assicurazione come un obbligo ma come una protezione del tuo patrimonio e dei tuoi interessi.
Se la tua polizza non è vincolata a favore della banca che ti ha concesso il mutuo, puoi annullarla mandando disdetta alla compagnia assicurativa 30 giorni prima della scadenza.
Però, se la tua casa brucia, si allaga o subisce qualche altro danno, chi dovrà tirare fuori i soldi per ripristinare il danno?
Chiaramente tu, visto che l’assicurazione non ce l’avresti più…
Inoltre, se la tua casa brucia e hai un mutuo in corso, oltre a pagare le spese per ripristinare o ricostruire la tua casa, dovrai continuare a pagare le rate del mutuo.
L’assicurazione non va fatta perché ti viene imposta da qualcuno (ad es. la banca), ma va fatta per tutelare il tuo patrimonio dagli imprevisti che sono fuori dal tuo controllo.
Ti consiglio di rifletterci prima di prendere una decisione.
Buongiorno, articolo molto interessante, peccato che non l’ho letto prima… E qui sorge la mia domanda. Posso annullare l’assicurazione scoppio ed incendio stipulata con la mia banca per farne un’altra con altra compagnia? Grazie
Assolutamente sì Salvatore.
Puoi disdettare l’assicurazione fatta dalla banca e fare una nuova assicurazione con la compagnia di assicurazioni che preferisci.
Dovrai però far vincolare la polizza a favore della banca che ti ha concesso il mutuo, in modo che venga accettata dalla banca stessa.
Buonasera, articolo davvero interessante e semplice da comprendere avrei però una domanda.
Ho chiesto un preventivo per acquisto prima casa e mi è stata piazzata davanti la polizza di 900 euro da pagare in una unica soluzione.
Come scritto da lei nell’ articolo mi chiedo perché pagarli in una unica soluzione? Non vi è alternativa? E poi ovviamente non mi è stato spiegato minimamente quanto da lei scritto, della serie “questa è la polizza, è da pagare” senza tante spiegazioni!
La ringrazio
Ciao Rossella,
l’alternativa è quella di acquistare una polizza incendio e scoppio con frazionamento annuale (paghi annualmente) presso una qualsiasi agenzia di assicurazioni e far vincolare la polizza alla banca che ti concede il mutuo.
Buonasera, se smetto di pagare oggi l’assicurazione scoppio e incendio ma continuo a rimborsare le rate del mutuo anche dopo l’eventuale incendio cosa succede?
La banca, ottenuto il rimborso dalla compagnia per scoppio o incendio, può rifiutarsi di ricostruire a nuovo la casa?
Ciao Emiliano,
la cosa importante è che la casa sia assicurata contro l’incendio nel momento in cui scoppia l’incendio.
Dopo l’incendio puoi anche smettere di pagare l’assicurazione e la compagnia di assicurazioni sarà comunque obbligata a rimborsare il danno alla banca perché al momento dell’incendio la casa era assicurata.
Una volta ripristinato il danno da incendio (oppure una volta ricostruita la casa) la banca ti chiederà di acquistare una nuova polizza incendio e scoppio vincolata a suo favore.
Mi è stato proposto di pagare l’assicurazione di incendio e scoppio finanziando la stessa alle stesse condizioni del mutuo. Volevo chiedere se posso recedere da questa assicurazione nel corso della “vita” del mutuo, e cosa accade nel caso di surroga del mutuo stesso.
Grazie
Gaetano
Puoi recedere dall’assicurazione incendio e scoppio anche in corso di mutuo (se la banca è d’accordo). Chiaramente la banca ti chiederà di stipulare un’altra polizza incendio e scoppio vincolata a suo favore.
In caso di surroga invece, la nuova banca ti chiederà di stipulare una nuova assicurazione vincolata a suo favore, oppure te ne proporrà una attraverso una compagnia di loro preferenza.
Per riassumere con estrema sintesi:
acquisto 2° casa costo euro 190.000,00
mutuo euro 120.000,00 (20 anni)
Quale importo devo assicurare per stare sereno?
Grazie
Attenzione! Stai per commettere uno dei primi due errori di cui parlo proprio nell’articolo.
La risposta alla tua domanda è “Nessuno dei due!”.
La casa va sempre assicurata per il suo esatto valore di ricostruzione a nuovo.
Gentilissimo, grazie innanzitutto per le preziose informazioni.
avrei due domande:
1. se un immobile periziato dalla banca prima dell’acquisto è oggetto di ristrutturazioni piuttosto importanti (30.000 euro di lavori aggiuntivi, fra impiantistica, opere murarie e altro), il valore di ricostruzione a nuovo immagino che sia destinato a variare rispetto a quello iniziale. Come fare per periziarlo, dato che l’assicurazione scoppio e incendio deve essere presentata contestualmente al rogito, mentre la ristrutturazione può iniziare soltanto dopo?
2. nel caso invece dell’assicurazione “eventi imprevisti”, che alcune banche vendono contestualmente al mutuo: non essendo obbligatorie, è possibile in seguito disdirle, anche se presentate dalla banca come vincolanti per la concessione del mutuo? In realtà è una tutela che vorrei mantenere, solo che la polizza offerta non mi sembra né così conveniente né abbastanza protettiva in caso di bisogno.
Ciao Federica,
ti rispondo volentieri:
1. Sì in caso di lavori di ristrutturazione il valore assicurato andrà rivisto una volta terminati i lavori. Fare la perizia è senza dubbio la soluzione migliore ma nel tuo caso non te la consiglio per via del costo. Molto meglio sommare l’importo dei lavori al valore periziato inizialmente dalla banca (senz’altro così facendo andresti ad assicurare un importo più alto di quello reale, ma in caso di incendio non avresti problemi e questa soluzione ti costerebbe molto meno rispetto a fare una nuova perizia).
2. Qua penso che ti riferisci a quelle assicurazioni che pagano fino all’importo del mutuo in caso di morte, infortunio o malattia gravi. In ogni caso puoi disdire la polizza che ti ha “proposto” la banca e acquistarne una altrove.
Se abiti in nord Italia sentiti libera di contattarmi in modo da valutare insieme se il mio servizio può fare al caso tuo.
Gentilissimo,
vorrei chiederle un parere tecnico e un calcolo, se possibile. Stiamo per acquistare un appartamento con prezzo totale 410.000 euro e mutuo di 286.000 per 135 mq in Milano.
Secondo le sue stime dovremmo assicurare per “ricostruzione a nuovo” circa 2000 euro al mq, quindi 270.000, giusto? con pagamento annuale. Conviene affidarsi ad agenzie online?
Dove e come specificare la dicitura “ricostruzione a nuovo”?
Grazie.
Cordialmente
Ciao Antonio,
indicativamente il valore di ricostruzione a nuovo per un immobile a Milano si aggira intorno ai 2.000 euro al mq.
Ti consiglio di lasciar perdere qualsiasi assicurazione online perché ti causerebbero un’enorme perdita di tempo, inoltre per le polizze incendio e scoppio non hanno prezzi ridotti rispetto alle altre soluzioni sul mercato.
“Ricostruzione a nuovo” NON è una dicitura o una precisazione da indicare in polizza. In polizza va semplicemente indicato il valore dell’immobile dopo aver calcolato il valore di ricostruzione a nuovo corretto (lo puoi trovare sulla perizia della banca).
Buongiorno,
proprio ieri parlavo della polizza incendio e scoppio con la banca che mi dovrà concedere il mutuo la quale mi dice che se non la faccio con lei, non mi delibera il mutuo.
La cosa che mi ha lasciato basita è che la banca vuole che venga assicurato l’intero importo del mutuo spiegandomi che in caso di sinistro, l’assicurazione rimborserà alla banca solo il capitale residuo.
Per intenderci valore immobile 137.000. Se faccio un mutuo di 110.000 euro per 20 anni, la casa va a fuoco dopo 10 anni e mi mancano da pagare 50.000 euro, la banca verrà risarcita per quella somma, ma mi è parso di capire che io non vedrò nulla… Come posso tutelarmi?
Ciao Lorella,
sappi che la banca NON può costringerti a fare la polizza incendio e scoppio con loro minacciandoti di non deliberarti il mutuo.
Questa è una pratica scorretta ed illegale, anche se è una pratica che viene utilizzata sempre più ai danni dei consumatori.
Come ho scritto nell’articolo, NON va assicurato l’importo del mutuo ma il “valore di ricostruzione a nuovo” dell’abitazione.
Nel tuo esempio, se la casa va a fuoco, la compagnia di assicurazioni rimborserà la banca per l’importo del danno subito, dopodiché la banca tratterrà quanto di sua spettanza e verserà sul tuo conto corrente la quota che ti spetta (tenendo conto del numero di rate pagate fino al momento dell’incendio).
Buongiorno, ho ottenuto la delibera per un mutuo pari al 52% del valore di acquisto dell’immobile. La banca ha associato alla pratica la propria polizza scoppio/incendio che, oltre a dover essere versata in unica soluzione (premio unico da pagare subito) è aumentata del 30% rispetto all’importo preventivato arrivando a ben 1400 euro.
Conseguentemente io e il mio compagno, visto anche che sullo stesso documento rilasciato dalla banca è indicata la NON obbligatorietà di sottoscrizione di quello specifico prodotto assicurativo, ci siamo rivolti ad istituti privati per un confronto ottenendo condizioni ben più vantaggiose… abbiamo fatto presente alla banca l’intenzione di sottoscrivere la polizza con esterni e ci hanno risposto che non si può assolutamente, abbiamo fatto presente che sta scritto sul loro stesso documento e i toni da parte loro sono diventati diciamo “poco cordiali”…
C’è il rischio che la banca possa ritirare la delibera già concessa?? In tal caso, mancando meno di un mese al rogito, possiamo fare qualcosa per far valere i nostri diritti??
Ciao Cindy,
la banca non può ritirare la delibera concessa senza un valido motivo.
Ti consiglio di minacciare di segnalare la filiale bancaria in questione all’IVASS e se i toni non cambiano di segnalarli sul serio.
Dopodiché cerca un altro istituto bancario che faccia le cose secondo le regole stabilite dall’IVASS (l’istituto di vigilanza che controlla tutte le compagnie e gli intermediari di assicurazione).
Buongiorno,
a breve stipulerò una polizza incendio, ho fatto un preventivo nella mia banca, la quale mi chiede circa 200€ all’anno per 30 anni, invece un’assicurazione privata mi chiede una tantum di circa 400€, come mai tutta questa differenza di prezzo?
Ciao Martina,
di solito le polizze proposte dalle banche sono più care rispetto a quelle proposte dalle assicurazioni, ma nel tuo caso la differenza è eccessiva.
E’ possibile che la banca ti abbia proposto un’assicurazione più completa e non la semplice polizza incendio e scoppio.
buongiorno dottor riccardo, nel 2009 ho stipulato un mutuo per 30 anni che termina nel 2039.
Con annesse polizze incendio scoppio e 1 altra per perdita d’impiego e vita.
nel marzo del 2018 causa problemi di lavoro banca sai non ha voluto abbassarmi la rata di 700 euro ma mi ha concesso una sospensione di 18 mesi. Mi chiede la sottoscrizione di una nuova polizza perchè il mututo non terminerà più nel 2039 ma bensiì nel 2041. Possono farlo?
grazie anticipatamente
Sì possono farlo, quello che ti hanno chiesto è regolare.
La banca si tutela contro il rischio di incendio e scoppio dell’abitazione per cui ti ha prestato i soldi fino a quando non avrai pagato l’ultima rata del mutuo, nel tuo caso nel 2041.
Salve, ho trovato di grande aiuto l’articolo, ho chiarito molti miei dubbi! Ne resta uno, sto per stipulare un mutuo, la banca mi ha proposto una polizza scoppio e incendio (senza altre caratteristiche) pari a €2.900 da pagare in scadenze annuali per 15 anni. Dopo essermi documentata ho appreso che avrei potuto fornire io stessa un preventivo, quindi ho provveduto e il premio complessivo per i 15 anni da versare in un unico importo alla stipula è stato pari a €180,00, praticamente €2.720,00 di differenza… Non mi spiego il perché!
Grazie
Ciao Giovanna,
non posso darti una risposta valida senza aver visionato entrambi i preventivi, sarebbe come chiedermi di spiegarti perché l’auto X costa molto di più dell’auto Y (senza averle viste) anche se apparentemente sembrano uguali. Non trovi?
Posso solo dirti che le assicurazioni proposte dalle banche (a parità di condizioni) solitamente costano molto di più di quelle proposte dagli assicuratori.
Buongiorno, molto bello l’articolo, che ha fatto finalmente chiarezza.
Mi sembra di capire che, nel caso in cui si abbia già fatto polizza con la banca, e si voglia “rimediare” all’errore l’unico modo sia disdire la polizza, per acquistarne una nuova con importo corretto, vincolando la polizza. In caso di sinistro l’assicurazione pagherà alla banca l’importo residuo del mutuo, il resto dell’importo ai proprietari. E’ corretto?
grazie mille
Esatto Erica, quanto hai scritto è corretto.
Buongiorno , ho un mutuo ventennale , dopo 9 anni si scopre che il mutuo è stato erogato senza la polizza incendio obbligatoria .
A tale mancanza la banca mi chiede di stipulare la polizza obbligatoria tramite loro e il prezzo indicato sembrerebbe uguale ad una polizza ventennale e non per i soli 11 anni rimanenti. E’ corretto??
Non dovrei pagare solo per i restanti 11 anni?? Posso eventualmente stipulare una polizza con altra compagnia senza indicare il vincolo di risarcimento alla banca??
E’ obbligatorio questo vincolo??
Se la faccio presso un altra compagnia senza il vincolo, la banca può togliermi il mutuo e chiedermi di estinguerlo nonostante sia in corso da 9 anni con rate sempre pagate e assicurazione immobile effettuata presso altra compagnia?
Grazie di tutto
Ciao Ivan,
rispondo in ordine alle tue domande:
1. No, non è corretto. Il prezzo della polizza incendio e scoppio deve esser solo per 11 anni
2. Sì, dovresti pagare solo per i restanti 11 anni
3. Sì, puoi stipulare una polizza con altra compagnia senza indicare il vincolo di risarcimento alla banca
4. Il vincolo alla banca non è obbligatorio, ma viene (quasi) sempre richiesto
5. Se acquisti l’assicurazione presso altra compagnia senza far inserire il vincolo a favore della banca, la banca non può toglierti il mutuo, può solo chiederti di vincolare l’assicurazione incendio e scoppio a suo favore
Grazie mille
Buongiorno Riccardo, avrei bisogno di alcuni consigli da lei.
Sono proprietario di un appartamento in Milano del valore commerciale di circa 600.000 Euro per una superfice di 120 mq. Ho una polizza casa che prevede danni ai locali per 150.000 Euro e danni al contenuto per 50.000 Euro. Estinto il mutuo per l’acquisto oggi mi trovo a chiedere un mutuo per ristrutturazione di 70.000 Euro. Mi chiederanno la polizza scoppio e incendio ma non sarà obbligatorio stipularla con loro.
Mi chiedo: la mia non basta?
Se sono obbligato a stipularla qual’è la giusta cifra fatto salvo la mia già in essere?
Posso farne una seconda senza entrare in conflitto con la prima?
Grazie.
Ciao Massimo,
la banca vuole una polizza vincolata a lei in modo che in caso di incendio totale o parziale possa rientrare dei 70.000 euro che ti presterà.
Ti conviene fare una polizza a parte vincolata alla banca assicurando solo l’immobile contro il rischio di incendio e scoppio (dovrai assicurare il valore di ricostruzione a nuovo del tuo appartamento).
Se hai assicurato il fabbricato contro l’incendio e scoppio nella tua polizza casa attuale, nella nuova polizza vincolata alla banca andrà indicata l’esistenza della tua polizza casa attuale, altrimenti no.
Gent.mo Dott. Fiorentini,
mi capita una cosa che mi lascia perplesso e spero
che Lei possa dare un consiglio anche a me.
Il giorno 2 agosto 2016 mi viene concesso un mutuo
dalla Banca X per l’acquisto della prima casa.
Contemporaneamente viene stipulata una polizza scoppio
e incendio, il cui premio viene pagato mensilmente
in parallelo alla rata del mutuo (20,88 euro mensili).
In data 26 luglio 2018 surrogo il mutuo con altra
banca. Oggi (21 novembre) ricevo una telefonata da
un impiegato della Banca X che mi dice che devo
pagare le rate mensili della polizza scoppio e incendio
fino alla scadenza dell’anno di polizza, quindi, se ho
capito bene, fino a luglio 2019.
Alla mia osservazione, che pagherei per qualcosa di
cui non usufruisco e di cui poi chiederei un rimborso,
la risposta e’ stata che a lui risulta che la banca X
rimborsi solo le polizze vita o infortuni non usufruite,
non quelle scoppio e incendio.
Le sembra possibile e corretto tutto cio’?
Mille grazie per il Suo aiuto e complimenti per il sito,
molto ben fatto e facilmente fruibile
Ciao Massimo,
è molto probabile che non hai comunicato disdetta alla compagnia di assicurazioni della banca X, pertanto loro non sapevano (o han fatto finta di non saperlo nel loro interesse) che tu avevi acquistato un’altra polizza incendio e scoppio.
Al di la di questo, per tutte le polizze assicurative (ad eccezione di quelle R.C.Auto) la disdetta va comunicata nei termini stabiliti nelle condizioni di assicurazione della polizza in questione.
Quello che è accaduto sarebbe successo con qualsiasi assicurazione.
Nessun assicuratore ti annullerà mai una polizza senza ricevere prima una disdetta formale mediante raccomandata AR o PEC nei termini indicati nelle condizioni di assicurazione (non importa se hai acquistato un’altra polizza che assicura la stessa cosa).
Ciao! Devo stipulare un’assicurazione scoppio incendio. Il mutuo è già stato pagato. C’è un’assicurazione condominiale ma voglio un’altra assicurazione. Dici di rivolgersi ad un professionista che sappia quello che sta facendo… Come faccio a sapere se sa cosa sta facendo? Chi dovrei portare con me quando vado da un assicuratore? Un avvocato forse? Consigli? Grazie mille. Lara
Ciao Lara,
se hai un amico avvocato specializzato in diritto assicurativo puoi portarlo con te, altrimenti ti costerebbe di più la sua parcella che la polizza che vuoi acquistare.
Una soluzione molto più economica per assicurare casa senza inciampare in errori fatali è quella di scaricare la mia guida gratuita per assicurare casa.
La trovi qui ==>> https://assicurazionecasablog.com/risorse-gratis/
salve, ho una polizza sulla casa legata alla concessione di un mutuo. volendo cambiare compagnia assicurativa, basta regolare disdetta fatta da me o deve essere avallata anche dalla banca che ha erogato il mutuo? Grazie. giuseppe
Ciao Giuseppe,
oltre alla tua disdetta, la banca che ha concesso il mutuo deve darti il benestare al cambio di compagnia assicurativa (con un documento scritto) altrimenti l’attuale compagnia assicurativa non potrà annullare la polizza.
Gent.mo Dott. Fiorentini, scrivo solo 2 righe:
mutuo ipotecario per acquisto abitazione principale stipulato nel novembre 2008 per 15 anni e l’impiegato della banca all’epoca mi fece fare una assicurazione incendio e scoppio per 10 anni!! Oggi la casa si è bruciata, esattamente 28 giorni dopo la scadenza e io ho ancora 5 anni di mutuo e una casa bruciata!
Cosa devo fare ora? e come sia stato possibile farmi assicurare per meno anni rispetto al mutuo?
Quello che è successo ha dell’incredibile, purtroppo però sono cose che capitano spesso.
Probabilmente si è trattato di un errore di chi ti ha venduto quell’assicurazione. Questo dimostra che ogni volta che acquistiamo un’assicurazione dobbiamo stare molto attenti a quello che stiamo acquistando, non vedendola come un obbligo, ma come un’utilità nei momenti in cui le cose non vanno per il verso giusto come pensavamo.
Al momento, siccome la casa non era assicurata quando è bruciata, non hai nessun diritto.
Mi dispiace molto per l’accaduto.
Buonasera Dott. Fiorentini, volevo chiederLe: la polizza è obbigatoria? esiste una forma per risolvere questo caso? Accusando la Banca e/o il gestore dell’errore e della errata consulenza in tema di mutui ipotecari, secondo Lei, la legge italiana può darmi ragione e farmi avere almeno un minimo di risarcimento?
Non essendo un avvocato, non posso darti una risposta esaustiva.
Ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato portando con te tutta la documentazione che hai firmato quando hai acquistato quell’assicurazione, in modo da valutare se ci sono le basi per chiamare in causa la banca per errata consulenza.
Buonasera Dott. Fiorentini, compliementi per la chiarezza dell’articolo. Mi rimane ancora un semplice quesito che vorrei porgerle: la mia Banca ha posto come CONDIZIONE IMPRESCINDIBILE che l’assicurazione sul mio mutuo ipotecario sia “Primo Rischio Assoluto”, mentre altre tipologie costerebbero assai meno. Sono obbligato ad obbedire alla banca oppure posso scegliere? Ci sono riferimenti normativi in proposito?
Ciao Massimo,
non ci sono riferimenti normativi che impongono di assicurare l’abitazione nella forma a “Primo Rischio Assoluto”, perciò non sei assolutamente obbligato ad obbedire alla banca.
Se la banca ti impone di assicurare l’abitazione in questa forma, sappi che non può farlo e che dovrebbe darti la possibilità di scegliere l’assicurazione che preferisci a patto che assicuri l’abitazione nella maniera corretta.
La maniera corretta è prendere il VRN (Valore di Ricostruzione a Nuovo) che trovi nella perizia e assicurare l’abitazione contro i rischi di incendio e scoppio per l’esatto “Valore di Ricostruzione a Nuovo” nella formula a “Valore Intero”.
Se poi la assicuri a “Primo Rischio Assoluto” va bene lo stesso ma sprecheresti soldi inutilmente.
Buonasera, ho un dubbio da chiederle
Ho acceso un mutuo per l’acquisto di un appartamento ubicato in un condominio.
Per la polizza scoppio e incendio, ho deciso di rivolgermi ad una assicurazione esterna (non alla banca).
Successivamente, sono venuta a conoscenza che il condominio possedeva già una polizza scoppio e incendio all’abitazione, tra l’altro con la stessa agenzia assicurativa a cui mi sono rivolta io.
Quando sono andata in agenzia per discutere della questione, l’agente mi ha proposto due polizze distinte: la prima che mi include con gli altri condomini e che comprende la polizza scoppio all’abitazione e la seconda polizza soltanto mia che contiene la scoppio al contenuto (così come c’è scritto).
La mia domanda è questa: sono la stessa cosa? Se no, quale delle due è obbligatoria per la mia banca.
Poi ho notato che l’agente ha inserito la clausola del vincolo sulla polizza condominiale e non su quella mia personale. Per quale motivo?
Grazie della risposta e spero di essermi spiegata bene.
Ciao Francesca,
la polizza del condominio assicura solo le mura condominiali ed i relativi impianti, tutta la superficie che è a tuo uso esclusivo NON è compresa nella polizza condominiale.
Inoltre se sono state fatte modifiche individuali al tuo appartamento che vanno al di fuori del capitolato condominiale (ad esempio rifacimento bagno, sostituzione del pavimento, installazione condizionatore fisso, installazione di antenne paraboliche o altre casistiche), i danni a queste “modifiche” NON saranno compresi nella polizza condominiale.
Pertanto ti consiglio di stipulare due polizze:
– una che assicura il “fabbricato” (in sostanza, mura e impianti) ed il “contenuto” (arredi, elettrodomestici e ogni cosa mobile presente all’interno dell’appartamento)
– un’altra vincolata alla banca che assicura solo l’incendio e lo scoppio del tuo singolo appartamento
P.S.
L’appendice di vincolo richiesta dalla banca va assolutamente inserita nella polizza che assicura l’incendio e scoppio del tuo singolo appartamento NON in quella condominiale.
Buongiorno Dott. Fiorentini,.
ho fatto una surroga e la nuova ha Banca ha attivato a sue spese, in qualità di assicurato, beneficiario e contraente, una polizza incendio con Cargeas a determinate condizioni, di cui le riporto le parti principali:
– condizioni:
1) in caso di sinistro si determina:
a) l’ammontare del danno come se l’assicurazione valore a nuovo non esistesse
b) il supplemento che determina l’indennità complessiva in base al valore a nuovo
2) il supplemento qualora la somma assicurata risulti:
a) superiore o uguale al valore a nuovo, è dato dall’intero ammontare del supplemento
b) inferiore al valore a nuovo ma superiore al valore al momento del sinistro, viene proporzionalmente ridotto nel rapporto tra la parte di differenza occorrente per l’integrale assicurazione a nuovo e l’intera differenza
c) uguale o inferiore al valore al momento del sinistro, diventa nullo
– la somma assicurata corrisponde all’importo residuo del finanziamento erogato dalla Banca alla data in cui si è verificato l’evento assicurato, con il massimo di euro 500.000,00″
– la valutazione dell’importo indennizzabile verrà fatta sulla base della condizione particolare “assicurazione del costo di ricostruzione a nuovo”
– l’assicurazione è prestata nella forma a primo rischio assoluto e cioè senza applicazione della regola proporzionale
Ho molta confusione e vorrei capire se è una buona copertura oppure mi conviene stipulare una polizza incendio per conto mio (nel caso come posso annullare l’attuale polizza dato che non sono nè contraente nè beneficiario?).
Grazie mille per la disponibilità
Ciao Stefano,
tieni presente che la banca, qualunque essa sia, avrà fatto una polizza solo contro l’incendio e lo scoppio preoccupandosi solo dei loro interessi (che in caso di incendio non vadano a smenarci soldi insomma).
Per tutte le altre garanzie assicurative è opportuno acquistare una polizza privata personalizzandola in base alle tue reali esigenze.
La polizza che ha fatto la banca nel tuo caso non la puoi annullare tu ma solo la banca.
Consiglio personale: se a te non costa niente e non ti fidi di quella polizza, fai come se non esistesse.
Nel caso avessi bisogno di una consulenza per il tuo caso specifico scrivimi pure via email.
Ciao, noi abbiamo acquistato casa da ormai un anno, all’acquisto ci è stato detto che l’assicurazione scoppio e incendio ci è stata “regalata” dalla banca e non abbiamo pagato nulla. E’ possibile questa cosa? Ho diritto di avere la documentazione su quello che copre questa assicurazione? Grazie.
Daniele
Ciao Daniele,
sì è possibile. Alcune banche includono nella proposta di mutuo anche la polizza incendio e scoppio a loro spese.
Hai diritto di ricevere la documentazione, pertanto ti consiglio di farti dare le condizioni di assicurazione per vedere cosa copre la polizza e che limitazioni ci sono.
La mia banca ha accettato tutto, manca un mese al rogito e alla fine mi propone una polizza scoppio e incendio che comprende varie cose al costo di 200 euro all’anno. Non mi dà altre alternative e mi dice che o la faccio così o bloccano il mutuo.
Devo per forza accettare la loro? Quali sono i vincoli base per una polizza scoppio e incendio?
Grazie mille
Ciao Dario,
purtroppo se la banca ti ricatta in questo modo le possibilità per ottenere il mutuo alle condizioni che ti hanno proposto sono due:
– Minacci di denunciare la banca all’IVASS inviando un reclamo alla loro sede legale con Raccomandata AR spiegando l’accaduto e citando i nomi delle persone della filiale che ti hanno ricattato. Se la banca non ti risponde o non ottieni la risposta che vuoi, fai reclamo all’IVASS allegando la Raccomandata inviata alla sede legale della banca;
– Accetti di pagare la loro polizza tutti gli anni, in cambio delle condizioni favorevoli che ti hanno proposto
Sono tecniche di vendita scorrette che andrebbero denunciate. Ma vedi tu quello che ti senti di fare.
Fossi in te, al di la di denunciarli o meno, farei il mutuo con un’altra banca.
Buongiorno dott. Fiorentini,
10 anni fa ho stipulato una polizza assicurativa sulla casa a seguito dell’apertura di un mutuo per la ristrutturazione di casa mia; ora, 90 giorni prima, ho dato disdetta per passare ad altra compagnia, la risposta che ho ricevuto è stata che la revoca sarà valida solo quando la banca comunicherà il proprio benestare allo svincolo.
Chiedo, quale è la prassi circa le comunicazioni in questi casi? Non dovrebbe essere la Compagnia che comunica alla banca la mia volontà di revoca?
Grazie per avermi letto
Adriano Bastianel
Buongiorno Adriano,
in questo caso la prassi è inviare disdetta alla compagnia di assicurazioni e chiedere alla banca che ti ha concesso il mutuo l’autorizzazione al cambio di compagnia di assicurazioni.
Se invece il mutuo lo hai già estinto, devi richiedere alla banca il documento di svincolo. In questo modo puoi annullare la polizza attuale e assicurarti con la compagnia di assicurazioni che preferisci.
Buongiorno,
Le chiedo, cortesemente, di indicare la legge che regolamenta tale obbligo.
La ringrazio.
Saluti Marzia
Ciao Marzia,
non c’è nessuna legge che impone l’obbligo di acquistare una polizza incendio e scoppio quando si fa un mutuo, ma per le banche la polizza incendio e scoppio è una condizione necessaria per concederti il mutuo.
Insomma, dato che ti prestano loro i soldi, possono chiederti qualsiasi garanzia e la polizza incendio e scoppio è appunto una garanzia che recita “se la casa brucia la compagnia di assicurazioni rimborsa alla banca i soldi che mi ha prestato”.
Ti consiglio di vedere questa polizza non come un obbligo ma come una necessità, perché se la tua casa dovesse bruciare, mentre hai una casa inagibile e dovrai trasferirti altrove, dovrai rimborsare alla banca tutti i soldi che ti ha prestato.
Ne vale la pena rischiare di trovarsi in una situazione simile per risparmiare meno di 100 euro all’anno?
Buonasera Riccardo,
avrei voluto leggere prima di fare il mio mutuo questo articolo…
Avrei bisogno di un parere, ho sottoscritto una polizza vita con la banca a favore del mutuo in questione, a premio unico, la banca mi consigliò addirittura di finanziare questo premio unico, io accettai.
Ormai è passato quasi un anno e ho già ricevuto la delibera della nuova banca per la surroga che ho richiesto.
Allegherò una polizza all risk annuale tramite un mio assicuratore di fiducia con testo di vincolo, comprendente incendio/scoppio rc capofamiglia ricorso terzi da incendio, furto contenuto ecc. ecc.
Ora la mia domanda è, la polizza a premio unico interamente finanziata che fine farà? Nel senso, quando andrò dal notaio per la surroga, mi chiamerà la vecchia banca per farmi estinguere il finanziamento della polizza per poi riconoscermi il rimborso del premio non goduto? Oppure si estingue sia la polizza che il finanziamento? Come funziona? Grazie.
Ciao Mirko,
la polizza vita che hai sottoscritto si estinguerà una volta completata l’operazione di surroga. Purtroppo in questo caso, essendo una polizza vita, non è previsto il rimborso del premio.
Buonasera,
io pago un un’assicurazione scoppio e incendio annuale a cui volevo dare disdetta ma la compagnia mi dice che ci vuole lo svincolo della banca perché è una polizza obbligatoria. La banca mi dice che se voglio la posso cambiare ma sono obbligata a farla. Quindi sono obbligata ad averla questa assicurazione? Perché i miei genitori l’hanno pagata una volta e basta e io la pago tutti gli anni?
Ciao Daniela,
come già detto nei commenti sopra, la polizza incendio e scoppio NON è obbligatoria ma è semplicemente una garanzia che chiedono tutte le banche per prestarti i soldi per comprare casa.
Quindi se vuoi comprare casa devi stare alle loro condizioni e quindi acquistare una polizza incendio e scoppio vincolata a loro favore altrimenti non ti prestano i soldi e se te li hanno già prestati, la banca non ti autorizzerà ad annullare questa polizza a meno che non ne stipuli un’altra con un’altra compagnia di assicurazioni vincolandola sempre a loro favore.
Insomma, le regole le detta chi ti presta i soldi e se vuoi i loro soldi devi stare alle loro regole.
Il motivo per cui i tuoi genitori hanno pagato la polizza una volta sola e tu invece la paghi tutti gli anni è il seguente:
– i tuoi genitori hanno acquistato una polizza a premio unico (paghi una volta per tutti gli anni di durata del mutuo e non ci pensi più. Paghi di più ovviamente…)
– tu hai acquistato una polizza annuale (paghi tutti gli anni e sei obbligata a pagarla finché non hai estinto totalmente il mutuo).
Mi scusi volevo farle una domanda. Se io recedo dall’assicurazione scoppio e incendio entro i 60 giorni previsti dalla legge, vado a perdere il 22% dell’intera somma versata per l’assicurazione casa scoppio e incendio o il premio mi viene restituito per intero?
Ciao Luca,
se mi parli di 60 giorni previsti per legge deduco che stai parlando del recesso a seguito di sinistro e non del diritto di ripensamento per cui i termini per recedere dalla polizza sono inferiori.
Se fosse così, avresti diritto “alla parte di premio pagato e non goduto al netto di imposte” che tradotto dall’assicuratese all’italiano significa che ti verrà rimborsato il costo di ogni giorno di assicurazione di cui non usufruirai in quanto stai chiudendo la polizza.
Il rimborso verrà sempre effettuato sottraendo il totale delle imposte di assicurazione da te pagato quando hai acquistato la polizza (che per le polizze incendio e scoppio è del 22,25%).
Il calcolo dei giorni in cui non hai usufruito dell’assicurazione partirà invece dal giorno di spedizione della raccomandata che invierai alla compagnia di assicurazioni.
Salve,
Ho un dubbio. Mi è stato detto dalla banca che: le polizze incendio e scoppio stipulate direttamente con la banca, in caso di sinistro, coprono e chiudono l’intero importo del mutuo. Invece quelle stipulate con assicuratori esterni coprono solo la ricostruzione dell’immobile ma non chiudono il mutuo.
La differenza di prezzo è notevole: banca 1500€ assicurazione esterna 570€.
L’assicuratore esterno alla banca sostiene che la sua polizza va giustamente a tutelare la banca e quindi può anche chiudere il mutuo.
Grazie per sciogliere questo mio dubbio
Ciao Antonio,
le polizze incendio e scoppio stipulate con la banca o con qualsiasi assicurazione hanno le stesse identiche caratteristiche. Quindi puoi acquistare una polizza incendio e scoppio dove preferisci, l’importante è che fai inserire in polizza il vincolo a favore della banca.
Gentile Riccardo Fiorentini,
Lei parla di polizze incendio e scoppio sempre con vincolo a favore banca….ma mi risulta non essere così.
Se il cliente stipula la polizza per conto proprio la banca pretenderà il vincolo.
Ma se il cliente accetta la polizza proposta in molti casi non avrà vincolo verso l’Istituto di Credito ma solo perché questo precluderebbe alla banca la possibilità di incassare la provvigione commissionale.
Le risulta?
Ciao Silvia,
non ho mai detto o scritto che le polizze incendio e scoppio devono essere obbligatoriamente vincolate alla banca.
Le banche le chiedono come garanzia sui soldi che prestano (se la casa per cui hanno prestato i soldi brucia, la banca che ha prestato i soldi recupererà dall’assicurazione i soldi che ha prestato).
La polizza incendio e scoppio è semplicemente una garanzia sul mutuo come lo è l’ipoteca sulla casa per cui stanno prestando i soldi. Essendo una garanzia a favore della banca, è molto probabile (e il 99% delle volte è proprio così) che la banca chieda che la polizza incendio e scoppio sia vincolata a suo favore.
Per quanto riguarda le provvigioni della banca sulla vendita di polizze incendio e scoppio, funziona in questo modo:
– “Banca X S.p.A” costituisce una compagnia di assicurazione denominata “Banca X Assicurazioni S.p.A.”
– “Banca X” vende al cliente a cui ha concesso il mutuo la polizza incendio e scoppio di “Banca X Assicurazioni” vincolandola a suo favore (quindi a favore di “Banca X”)
– “Banca X Assicurazioni” paga una provvigione di vendita a “Banca X”
– Se la casa brucia, “Banca X Assicurazioni” pagherà “Banca X”
Questo accade perché nessuna banca può vendere direttamente polizze di assicurazione. Per farlo le banche creano appositamente le loro compagnie di assicurazioni e stringono accordi di collaborazione tra la compagnia di assicurazione della banca e la banca stessa.
Proprio come nel mio esempio in cui “Banca X Assicurazioni” ha stretto un accordo di collaborazione con “Banca X” con il solo scopo di vendere polizze assicurative di qualunque tipo ai clienti di “Banca X”.
Buongiorno, devo fare la surruga di un mutuo e la nuova banca mi chiede l’assicurazione obbligatoria, le porgo questo quesito: se ho una casa che dalla stima del perito vale 466 mila euro e chiedo un mutuo di 110 mila euro come mi devo regolare?
E’ sufficiente fare una assicurazione della somma del mutuo (Euro 110.000) con vincolo a favore della banca?
Grazie
Ciao Giusi,
assolutamente NO. Questo è l’errore N.1, nell’articolo trovi la risposta alla tua domanda.