I 3 Errori più diffusi quando acquisti una polizza incendio e scoppio per il mutuo

polizza incendio e scoppio mutuo Se hai finalmente trovato la casa dei tuoi sogni e hai deciso di comprarla, probabilmente ti sei recato in banca per chiedere un mutuo e scommetto che la banca ti ha chiesto di stipulare una polizza incendio e scoppio sulla casa che stai per comprare.

Senza dubbio ti hanno anche proposto di acquistarla da loro a delle “ottime condizioni” dicendoti:

“tanto la polizza incendio e scoppio è obbligatoria, una polizza vale l’altra… sono tutte uguali… farla con noi o con altri non cambia nulla…”

È vero, questa assicurazione è obbligatoria e deve esser stipulata ogni volta che viene concesso un mutuo.

Puoi accettare la proposta della banca oppure puoi acquistarla dove preferisci e presentarla alla banca che ti concede il mutuo.

Chiaramente, come in tutte le assicurazioni, se la acquisti da un esperto o acquisti la stessa polizza da un venditore che vende polizze da banco dopo aver fatto un corso di 60 ore, fa tutta la differenza del mondo.

Ma perché la banca ti chiede obbligatoriamente una polizza incendio e scoppio prima di concederti un mutuo? E cosa copre effettivamente questa polizza?

Cosa copre la polizza incendio e scoppio per il mutuo?

Partiamo dal fatto che la banca ti chiede obbligatoriamente di stipulare questa polizza assicurativa per un motivo molto semplice:

Se la casa brucia, la banca NON vuole rimetterci i soldi che ti ha prestato!

Infatti, la banca ti presta i soldi per comprare casa, ma se questa brucia e tu smetti di pagare le rate del mutuo, alla banca cosa rimane?

Niente!

E quindi come potrà la banca recuperare i soldi che ti ha prestato se non può vendere una casa che una volta bruciata non ha più valore?

Potrà recuperare i soldi che ti ha prestato solo grazie ad un’assicurazione che copre questo tipo di eventi.

Per questo ti viene sempre chiesto di acquistare una polizza incendio e scoppio. Perché se la tua casa brucia o scoppia, la banca che ti ha prestato i soldi potrà essere rimborsata del capitale che ti ha prestato.

Infatti, quando stipuli una polizza incendio e scoppio sulla casa che stai per acquistare, devi sempre far inserire in polizza un’appendice di vincolo a favore della banca.

Insomma, se la casa brucia, la compagnia di assicurazioni non rimborserà te, ma la banca che ti ha prestato i soldi.

Perciò la polizza incendio e scoppio sul mutuo serve solo a una cosa: a proteggere il credito che ha la banca nei tuoi confronti.

Il grosso problema di queste polizze è che la maggior parte delle volte vengono stipulate con superficialità e senza una preventiva consulenza dell’assicuratore che invece che consigliarti la soluzione adatta, ti chiede il valore da assicurare, che testo usare per l’appendice di vincolo e stop.

Quindi, vista la superficialità della maggior parte degli assicuratori (o presunti tali) nel vendere queste assicurazioni, anche se le polizze incendio e scoppio in commercio sono tutte uguali, devi stare comunque attento a non commettere i seguenti errori.

Errore N. 1 – Assicurare casa per l’importo del mutuo

Questo è un gravissimo errore che gioca a sfavore della banca ma anche a sfavore tuo e nonostante ciò viene commesso tutti i giorni da tantissimi impiegati di banca e assicuratori generalisti che non sanno quello che stanno facendo, perciò ti consiglio di prestare particolare attenzione a quello che sto per dirti.

L’errore parte dal fatto che queste assicurazioni vengono comunemente chiamate Polizze incendio e scoppio sul mutuo”, ma non è il mutuo quello che può bruciare o scoppiare…

Quella che può bruciare o scoppiare è la tua casa!

Quindi queste assicurazioni sarebbe più corretto chiamarle polizze incendio e scoppio sulla casa o sull’immobile oggetto di mutuo se vogliamo essere più tecnici.

L’errore di chiamare queste assicurazioni polizze incendio e scoppio sul mutuo porta le banche a chiederti che la somma assicurata in queste polizze corrisponda esattamente alla somma finanziata con il mutuo.

Invece, per evitare brutte sorprese in caso di incendio, bisogna assicurare sempre il valore di ricostruzione a nuovo della casa per cui ti è stato concesso il mutuo.

Per valore di ricostruzione a nuovo si intende il costo necessario (comprensivo di materiale e manodopera) per ricostruire da zero una casa delle stesse caratteristiche della tua.

Se acquisti una polizza incendio e scoppio e assicuri la casa in questione per il suo valore di ricostruzione a nuovo, in caso di incendio la compagnia di assicurazioni rimborserà alla banca l’importo del danno all’abitazione.

Se la casa brucia del tutto, la compagnia rimborserà comunque la banca che poi farà i conteggi e ti rimborserà la quota che ti spetta tenendo conto delle rate del mutuo che hai pagato fino alla data dell’incendio.

Assicurando la tua casa per l’intero valore di ricostruzione a nuovo, la banca non ci rimetterà soldi (che poi verrà a chiedere a te) e tu non dovrai sborsare niente di tasca tua se la tua casa dovesse bruciare.

Probabilmente ti stai chiedendo come è possibile che la banca ti chieda una polizza per tutelare i suoi interessi e poi ti dice di assicurare la casa per un valore errato rischiando di rimetterci…

Se ti stai chiedendo questo, sappi che in Italia gli incendi non capitano spesso e quindi le banche, anche se sbagliano e ti chiedono di assicurare un valore errato, ci rimetterebbero soldi solo se la casa dovesse bruciare.

Inoltre, la concentrazione dell’impiegato di banca, nel momento in cui ti sta chiedendo di stipulare una polizza incendio e scoppio sul mutuo, non è di certo sul valore corretto da assicurare…

La sua concentrazione è focalizzata unicamente sul “piazzarti” la loro polizza ed incassarsi le provvigioni, del resto all’impiegato comune non gliene frega nulla.

Come in tutte le assicurazioni, se non sei un esperto, ti accorgerai della validità del servizio acquistato solo quando ti capita qualche danno.

Pertanto le conseguenze di assicurare casa per un valore errato, si vedranno solamente in caso di incendio o scoppio dell’abitazione. Insomma quando ormai è troppo tardi per rimediare all’acquisto.

Per capirci meglio ti faccio due esempi di due possibili situazioni:

PRIMO ESEMPIO (sovrassicurazione)

Supponiamo che hai trovato la casa dei tuoi sogni ad un prezzo di 200.000 euro e la banca ti concede un mutuo all’80% per acquistarla:

Valore commerciale abitazione: 200.000 euro

Importo mutuo: 160.000 euro (80% di 200.000)

Valore di ricostruzione a nuovo: 140.000 euro

In questo caso, se segui il consiglio della banca (e spesso sarai costretto a seguirlo, altrimenti ti bloccano la pratica e addio mutuo) assicurerai la casa per 160.000 euro.

Parliamo quindi di un caso di “sovrassicurazione”.

Praticamente significa che sei assicurato inutilmente per 20.000 euro in più del necessario (sei assicurato a 160 invece che a 140) quindi stai buttando via soldi, perché se la tua casa brucia, NESSUNA compagnia di assicurazioni pagherà più soldi del reale valore di ricostruzione a nuovo della casa.

In sostanza stai pagando un’assicurazione per 160.000 euro quando si sa già in partenza che la compagnia di assicurazioni non pagherà mai in nessun caso più di 140.000 euro.

Per questo motivo, il valore corretto da assicurare in questo esempio è 140.000 euro, quindi l’esatto valore di ricostruzione a nuovo.

SECONDO ESEMPIO (sottoassicurazione)

Usiamo per comodità gli stessi dati che ho utilizzato nel primo esempio, ma questa volta supponiamo che chiedi alla banca un mutuo del 50% per comprare la casa e il restante 50% lo metti di tasca tua.

Lo scenario sarà il seguente:

Valore commerciale abitazione: 200.000 euro

Importo mutuo: 100.000 euro (50% di 200.000)

Valore di ricostruzione a nuovo: 140.000 euro

In questo caso, se la banca ti chiede di assicurare casa per l’importo del mutuo, parliamo di un caso di “sottoassicurazione”.

Significa che hai assicurato casa per 40.000 euro in meno rispetto a quanto avresti dovuto assicurarla…

L’impiegato di banca ti dice: “l’importante è che la banca venga tutelata per la cifra che ti ha prestato” ma non sa che quando le compagnie di assicurazioni devono procedere al rimborso dei danni da incendio si basano SEMPRE sul valore di ricostruzione a nuovo dell’immobile.

Se nell’esempio 1 (quindi nel caso della sovrassicurazione) paghi di più la polizza ma in caso di incendio sei comunque assicurato, nell’esempio 2 (nel caso della sottoassicurazione) prendi una grossa fregatura di cui te ne accorgerai solamente se la tua casa brucia.

Se assicuri casa, non devi farlo solo perché te lo ha chiesto la banca…

E anche se stai per acquistare una polizza incendio e scoppio perché se no la banca non ti da il mutuo, già che ci sei è molto meglio se fai assicurare la casa per il suo valore corretto (l’esatto valore di ricostruzione a nuovo) in modo da dormire sereno ed evitare brutte sorprese in caso di incendio.

Tornando ai numeri, se hai assicurato casa dietro consiglio della banca a 100.000 invece che a 140.000 euro, se la tua casa brucia avrai un problema. Un grosso problema.

Che si riassume in:

La tua casa è stata assicurata per il 40% in meno del suo valore di ricostruzione a nuovo, pertanto, ora che è bruciata, la compagnia rimborserà alla banca (ricorda: non a te, ma alla banca) il 40% in meno del danno causato dall’incendio.

Quindi, se subisci un danno da incendio da 50.000 euro, la compagnia di assicurazioni rimborserà alla banca solo 30.000 euro (il 40% in meno del danno subito).

E i restanti 20.000 euro di danno chi li rimborserà??

Sono certo che la risposta non ti piacerà ma io te la devo dire comunque, perciò devo comunicarti che oltre a continuare a pagare le rate del mutuo, dovrai tirar fuori 20.000 euro di tasca tua per ripristinare i danni da incendio che ha subito la tua abitazione.

Quindi ti ritroverai con:

  • la casa bruciata
  • il mutuo da pagare
  • 20.000 euro in più da rimborsare alla banca

Certo, è un caso sfortunato, come lo sono la maggior parte degli incendi, ma qua vedo anche un grosso errore causato dalla superficialità che accomuna noi italiani quando “ci tocca” assicurare casa contro gli incendi su richiesta della banca.

Perché a nessuno piace buttare via 20 mila euro per un consiglio sbagliato dettato dalla superficialità di un impiegato bancario, che magari si è pure intascato la provvigione sulla polizza che ti ha venduto e ora si rimangia la parola dicendoti che la scelta di assicurare casa per quel valore è stata solo tua…

No. questo non piace a nessuno.

Ma il punto è:  “come facevi a saperlo?”

Esatto. Come facevi a sapere che quell’impiegato era un incompetente e il suo consiglio ti avrebbe messo sulle spalle altri 20 mila euro di debito verso la banca?

La risposta è che NON POTEVI SAPERLO…

E sai perché?

Perché nemmeno tu sei competente in materia, altrimenti faresti il mio mestiere e probabilmente non staresti leggendo questo articolo.

Non mi stancherò mai di dirlo:

Quando assicuri casa, rivolgiti ad un professionista che sa quello che sta facendo!

Il tuo assicuratore di fiducia che ti ha assicurato la macchina potrebbe darti consigli sbagliati e rimangiarsi la parola…

Se stai pensando che la tua banca è differente perché sei un cliente storico, perché conosci il direttore e pensi di essere seguito al meglio, sappi che probabilmente ti stai sbagliando.

Magari non ti hanno detto di assicurare l’importo del mutuo ma di assicurare l’abitazione in base al suo valore commerciale (o valore di mercato) per tutelarti maggiormente in caso di incendio…

Ma ne sei proprio sicuro che sia una scelta più saggia?

Errore N. 2 – Assicurare casa per il suo valore commerciale

In molte zone d’Italia, il valore di ricostruzione a nuovo di una casa può superare anche di molto il suo valore di mercato.

Insomma certe case valgono meno di quello che costa costruirle (materiale + manodopera).

Capisci che quando le cose stanno così, ha ancora più importanza assicurare l’esatto valore di ricostruzione a nuovo.

Facciamo un esempio:

Valore commerciale abitazione: 70.000 euro

Importo mutuo: 56.000 euro (80% di 70.000)

Valore di ricostruzione a nuovo: 100.000 euro

In questo caso, se fai assicurare casa contro l’incendio e scoppio per 70.000 euro, sei di fronte ad un altro caso di sottoassicurazione, quindi anche in questo caso, quando la compagnia di assicurazioni dovrà rimborsare alla banca i danni causati dall’incendio, applicherà quella che in “assicuratese” viene chiamata regola proporzionale.

Regola proporzionale significa semplicemente che:

Quando assicuri casa al 30% in meno rispetto a quanto dovevi assicurarla (l’hai fatta assicurare per 70 quando dovevi assicurarla per 100), se la tua casa viene colpita da un incendio, la compagnia di assicurazioni rimborserà il 30% in meno dei danni causati dall’incendio

Morale della favola:

Se vuoi fare sonni tranquilli, NON assicurare mai e poi mai la tua casa per un valore diverso dal suo corretto valore di ricostruzione a nuovo.

Errore N. 3 – Acquistare una polizza “a premio unico”

Innanzitutto, per “premio unico” si intende che la polizza andrà pagata in una singola soluzione.

Mi chiedo ancora oggi il perché, ma in linguaggio assicurativo “premio” significa costo/prezzo.

Premio unico = Costo unico (pagamento in un’unica soluzione)

Ma perché  è un errore acquistare una polizza incendio e scoppio pagandola in un’unica soluzione?

In fondo se fai un mutuo da 20 anni puoi usufruire dello sconto che otterrai ad acquistare una polizza a premio unico piuttosto che una polizza a premio annuo (che pagheresti tutti gli anni)…

Questo sembra a tutti gli effetti un grande vantaggio, ma se per qualsiasi motivo estingui il mutuo o vendi la casa, che fine faranno i soldi che hai pagato per una polizza che dura 20 anni?

In teoria dovrebbero esserti  rimborsati dalla compagnia di assicurazioni per legge, ma il rimborso lo devi chiedere tu, non ti arriva certo in automatico…

E se passano 15 anni e ti dimentichi pure di averla fatta quella polizza?

Beh, saranno soldi persi per sempre.

In ogni caso, anche se ti ricordi di chiedere il rimborso del premio “pagato e non goduto”, ci perderai comunque la tassa del 22,25% sul costo dell’assicurazione.

Questa tassa non ti viene mai rimborsata perché viene versata dalla compagnia di assicurazioni una volta incassata la polizza.

Per questi motivi ti consiglio di acquistare un’assicurazione incendio e scoppio con pagamento annuale, in modo tale che se vendi casa o estingui il mutuo prima dei termini, potrai semplicemente smettere di pagare la polizza senza complicazioni.

Bene. Siamo quasi giunti alla fine di questo articolo, insomma ti ho detto tutto quello che c’è da sapere, ma visto che mi hai seguito fino a qui meriti un premio.

Voglio metterti in guardia anche dal quarto errore che potresti commettere quando acquisti una polizza casa per il mutuo.

ERRORE N. 4 – Acquistare una polizza casa per il mutuo quando la motivazione per cui dovresti acquistarla è tutt’altra

Sono moltissimi gli Italiani che acquistano una polizza casa solo perché gli viene imposto dalla banca come condizione essenziale per ottenere il mutuo.

È lo stesso discorso che potrei fare per quanto riguarda l’assicurazione R.C.Auto…

…in moltissimi la acquistano soltanto perché è obbligatoria.

L’approccio all’assicurazione invece dovrebbe essere:

“investo questi soldi in un’assicurazione, così se mi capitano degli imprevisti non mi ritrovo delle spese inaspettate che magari non sono nemmeno in grado di sostenere” 

Capisci che è ben diverso che dire: “mi assicuro solo perché è obbligatorio”…

Infatti, quando acquisti un’assicurazione con l’ottica “è obbligatoria”, vedrai l’assicurazione come una tassa, un male necessario e quindi tenderai ad acquistare la polizza che ti costa meno perché l’importante è essere in regola.

Se invece acquisti una polizza casa per far fronte a quegli imprevisti che comportano delle spese sostanziose per il ripristino dei danni subiti alla tua abitazione, sicuramente non ti assicureresti solo contro gli incendi e gli scoppi perché la banca ti ha detto “o così o niente mutuo”…

…ma penseresti a proteggere la tua casa anche contro quegli eventi meno dannosi degli incendi ma che sono più frequenti, come gli eventi atmosferici, i cortocircuiti o i danni causati dalla rottura di tubazioni dell’impianto idrico.

Insomma, il tuo acquisto sarebbe influenzato da altri fattori molto più importanti dell’obbligatorietà e del basso prezzo.

Se avessimo un’altra cultura come nei paesi anglosassoni, le nostre scelte assicurative sarebbero mirate alla protezione del nostro patrimonio, del nostro futuro e di quello dei nostri cari, tutte cose che contano sul serio nella vita.

Non penseremmo certo a risparmiare 100/200 euro l’anno su una polizza casa mettendo a rischio il nostro patrimonio…

Spero che questo articolo ti aiuti a riflettere sull’importanza di assicurare casa scrupolosamente e in modo adeguato, anche quando parliamo di polizze semplici che costano poco e non richiedono una grossa competenza.

Per oggi è tutto, ti aspetto al prossimo articolo.

Un caro saluto

Riccardo Fiorentini

P.S.: C’è qualcosa che non ti è chiara o vuoi farmi qualche domanda a riguardo? Chiedi pure utilizzando lo spazio commenti qui sotto e ti risponderò nel più breve tempo possibile.

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